Еще пару лет назад по данным статистики загородной недвижимостью владели 42% городских жителей, а более 30% россиян хотели купить дачу. Пандемия и вынужденная изоляция в городских квартирах тоже не прошли бесследно — в 2020 россиян потянуло за город, они стали в пять раз активнее благоустраивать дачные участки, а в этом году произошел всплеск интереса к аренде дач. В общем — загородная недвижимость в тренде. Однако разобраться в ней непросто.
Статистика по итогам 2020 года показала рекордный рост числа обращений к нотариусам по удостоверению сделок с земельными участками — их количество возросло на 16% и преодолело отметку в 64, 4 тыс. Земельные участки со строениями тоже стали чаще отчуждать именно через нотариуса.
Чаще всего россияне приобретают участки для индивидуального жилищного строительства, садоводства, некоторые покупают землю для того, чтобы вести подсобное хозяйство. Для некоторых видов сделок, например, для отчуждения долей в праве общей собственности на земельный участок, предусмотрена обязательная форма. Однако в вопросах отчуждения и оформления земли существует масса нюансов, из-за которых могут возникать различные риски.
Прежде всего, нотариусы рекомендуют внимательно проверить — как обстоят дела с правами собственности. Если продавец представил вам свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, торопиться не стоит. Реестр прав на недвижимое имущество появился в 1998 году, регистрации в нем подлежали права на недвижимое имущество, возникшие позднее. Права, которые возникли до появления реестра, признаются государством, однако до совершения сделки важно понять, нет ли на имуществе арестов или запретов, а это можно сделать только в том случае, если владелец зарегистрирует свое право в ЕГРН. Также если в качестве документа, подтверждающего право на имущество, продавец представляет вам свидетельство о праве на наследство, безопаснее будет сначала попросить его для начала внести соответствующие сведения в ЕГРН, а уже после этого — проводить сделку.
Еще один нюанс: на данный момент возможно совершение сделок с земельными участками, которые не размежеваны. Нотариусы предупреждают: покупка такой земли несет в себе высокие риски!
Если границы участка не определены, регистратор может приостановить регистрацию или отказать в ней. Даже если регистрация произошла — риски все равно есть. Могут возникнуть споры с владельцами соседних участков: иногда приходится передвигать забор, а порой случается, что построенный дом оказывается на соседской территории, что влечет за собой колоссальные проблемы.
Важно помнить, что и сведения о некоторых ограничениях, установленных в отношении использования участка, могут быть зафиксированы в ЕГРН только по тем участкам, границы которых установлены в соответствии с законодательством. К таким ограничениям относятся публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия т.д.
Так, например, бывает, что семья хотела бы построить жилой дом, но участок, который они приобрели, относится к землям сельхозназначения, на которых делать этого нельзя. Или приобретатели не учитывают, что строение, которое находится на участке, является объектом культурного наследия, и планы о том, чтобы его снести и построить современный коттедж, не сбудутся. Эти моменты также стоит прояснить до покупки.
Также нотариусы советуют: если планируется приобретение участка, на котором есть постройки, необходимо узнать, принадлежат ли они тому, кто продает вам землю. Если принадлежат, то они должны быть проданы и переданы вам одновременно с участком. А если нет — соглашаться на сделку рискованно, ведь собственник строений обладает преимущественным правом покупки участка. И если это право нарушено, сделка будет оспорена, а удастся ли взыскать с продавца земли деньги — большой вопрос.
Вероятных подвохов в таких сделках много, и вероятно поэтому все больше россиян осознают опасность простой письменной формы сделок и предпочитают удостоверять сделки с недвижимостью у нотариуса — специалиста, который обеспечивает всех участников сделок равными правовыми гарантиями и защищает их имущественные интересы.
Чтобы не купить кота в мешке, лучше обратиться к нотариусу, он не только проводит правовую экспертизу предоставленных собственником земельного участка правоустанавливающих документов, разъясняет правовые последствия совершаемой сделки, обеспечивая тем самым законность и безопасность сделки, но и наделен правом запрашивать необходимую информацию из различных реестров.
Нотариусы работают в режиме одного окна, то есть самостоятельно получают необходимые сведения, удостоверяют сделку и направляют ее в регистрирующий орган. Это позволяет сделать процедуру заключения сделки комфортной и сэкономить время и деньги граждан. Договор, удостоверенный нотариусом, обладает повышенной доказательной силой, а сам нотариус несет полную имущественную ответственность за каждое совершенное нотариальное действие, если по его вине будет причинен ущерб, он будет полностью возмещен.
Еще одно преимущество покупки земли через нотариуса — возможность провести расчёт через публичный депозитный счёт нотариуса — комфортный, доступный и максимально безопасный.
