15-19 апреля в Сочи проходило одно из крупнейших в России мероприятий на рынке недвижимости. Всероссийский жилищный конгресс объединил застройщиков, риелторов, руководителей банков, юридических и страховых компаний. Большой интерес участников вызвал круглый стол и мастер-класс представителей нотариата. Они рассказали про детали удостоверения сделок с маткапиталом, опись имущества, рисках оборота ранее учтенных объектов недвижимости, нюансах банкротства наследников и наследодателей, а также о востребованности дистанционных сделок в нотариальной форме.
Ведущими нотариального круглого стола были член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе Александр Сагин и и.о. председателя Комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями Екатерина Лексакова.
Открывая мероприятие, Екатерина Лексакова рассказала о перспективах развития такого инструмента, как опись наследственного имущества нотариусом. Описи подлежат все вещи, находящиеся, например, в квартире. По соглашению наследников можно не включать изношенное имущество.
Бывает, что один наследник просит нотариуса сделать опись, а второй не пускает его в помещение. Например, последняя жена наследодателя сдает оставшееся после него помещение в аренду. Неофициально, без выплаты налогов и без учета интересов других наследников. В таком случае нотариус может оформить акт о невозможности проведения описи. Это будет установленный факт, который имеет доказательственное значение и с которым заинтересованные лица могут обратиться в суд.
Сейчас в Федеральной нотариальной палате прорабатываются изменения в методические указания, допускающие опись не всего, а только определенных видов имущества. Тех, что представляют для наследников ценность: коллекции картин, техники, антикварной мебели и так далее. Нотариус запротоколирует, что тот или иной спорный предмет действительно существовал — и таким образом один наследник не сможет ввести другого в заблуждение по этому поводу. Такого рода нотариальный документ, фиксирующий имущество, может помочь минимизировать или сразу купировать конфликт, исключить затяжные судебные споры. Это в свою очередь позволит легче разделить объекты недвижимости и вывести их на рынок.
Также среди вопросов, которые обсуждаются в нотариальном сообществе, — можно ли делать опись денег, найденных в доме наследодателя? В одних ситуациях это, действительно, могут быть наличные деньги умершего. В других — попытка наследников легализовать собственные денежные средства.
Отдельно Екатерина Лексакова рассказала о возможности нотариуса по заявлению наследника принять меры по охране наследственного имущества. Например, опечатать квартиру наследодателя.
Александр Сагин отвечал на вопросы профессиональных участников рынка недвижимости со всей страны. Речь шла об особенностях заключения сделок с недвижимостью с учетом норм семейного законодательства. В частности, большой интерес вызвала тема материнского капитала.
На рынке нередко продаются квартиры, которые приобретались с маткапиталом, с невыделенными или с неправильно выделенными долями. По этой причине в будущем такие сделки могут быть признаны недействительными. Если же сделка проходит через нотариуса, он сам оформляет необходимые доли или пересчитывает их, если они выделены неверно или ими наделены не все члены семьи.
В большинстве случаев супруги, помимо маткапитала, используют и свои средства, а это влечет за собой установление законного режима совместной собственности на недвижимость. Чтобы выделять доли, им нужно поменять данный режим, а это можно сделать только через брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Оба варианта обязательно должны удостоверяться нотариусом. В противном случае права на недвижимое имущество регистрируются на основании ничтожной сделки, а это возможный повод для оспаривания.
Ранее учтенные объекты — или как не купить кота в мешке
Член Комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями Ирина Аникеева осветила тему ранее учтенных объектов недвижимости. Рассказала, что это такое, как их регистрировать, отдельно остановилась на нюансах выявления правообладателей таких объектов.
Сегодня сведения обо всех зарегистрированных объектах недвижимости фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом существуют объекты, которые называют ранее учтенными. В их числе есть объекты, права на которые возникли до 31 января 1998 года — эти права существуют, но не внесены в реестр. Право собственности на такую недвижимость может подтверждаться, например, договором приватизации квартиры 94-го года со штампом БТИ или, допустим, свидетельством о праве на наследство. По земельным участкам это может быть свидетельство о праве собственности на основании постановлений о передаче земельных участков. Законодатель такие права считает юридически действительными.
Если совершается сделка с ранее учтенным объектом недвижимости, то она регистрируется в ЕГРН в обязательном порядке. Причем, если сделку удостоверяет нотариус, он может подать заявление о регистрации соответствующих прав вместе с заявлением о регистрации перехода права или ограничения применения права.
При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус проверяет сведения об объекте и его характеристиках, правообладателе и правах третьих лиц в ЕГРН. Если речь идет о ранее учтенном объекте, который в реестре не значится, нотариус получает информацию из документов, подтверждающих принадлежность имущества. Кроме того, нотариус может предложить владельцу перед удостоверением сделки самостоятельно обратиться в Росреестр и внести запись о регистрации своего права. Иногда исправления возможны только в судебном порядке. В частности, если в ЕГРН содержатся противоречивые сведения об одном и том же объекте, например, он дважды поставлен на кадастровые учет.
При удостоверении сделок с земельными участками, которые не прошли процедуру межевания, нотариусы предупреждают покупателей о рисках. Столкнуться с ними можно уже на этапе государственной регистрации права на такой участок. Одно из оснований приостановить или даже отказать в госрегистрации земельного участка — когда он пересекает границы другого участка, сведения о котором есть в ЕГРН, границы населенного пункта или муниципальных образований.
Еще один риск связан с развитием транспортной инфраструктуры. По закону, если земля находится в публичной собственности и никем не занята, строительные работы на участке можно проводить без оформления правоустанавливающих документов. Застройщики получают информацию из публичной кадастровой карты. И если межевания не было, границы земельного участка не определены, то они могут начать строительство. То есть такие участки просто могут быть ошибочно отнесены к категории незанятых.
Важно учитывать и различного рода ограничения: по видам разрешенного использования земли, параметрам застройки и связанные с зонами с особыми условиями использования территорий. Может быть ситуация, когда человек покупает участок, на котором не запрещено индивидуальное жилищное строительство. Однако в результате уточнения границ выясняется, что земля находится, например, в зоне охраны объектов культурного наследия или рекреационной зоне. Тогда оформить в собственность дом, построенный на таком участке, практически невозможно.
При обращении к нотариусу стороны сделки могут рассчитывать на ее правовую экспертизу. Нотариус изучит документы, проанализирует ситуацию и поможет не купить «кота в мешке».
Отпечаток банкротства
Большой блок обсуждений касался темы банкротства, которая с каждым годом становится все более актуальной. С соответствующим докладом выступила член Комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями Ольга Фрик.
По данным Федресурса, количество банкротств граждан в первом квартале 2024 года выросло на 18,2% к аналогичному периоду 2023 года — почти до 90 тысяч. С конца 2015 года, когда появилась процедура потребительского банкротства, несостоятельными признано уже больше миллиона человек. Кроме того, развивается внесудебное банкротство. За три первых месяца этого года опубликовано 12,6 тысяч сообщений о возбуждении процедур внесудебного банкротства граждан. Это в пять раз превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Более половины начатых дел пришлось на пенсионеров.
Чем больше появляется дел о несостоятельности физических лиц, тем активнее нотариат участвует в регулировании гражданских правоотношений в этой сфере. В нотариальной практике возникают вопросы, например, когда речь идет о банкротстве наследодателя или наследника, а также при совершении сделок в рамках процедуры банкротства и при оценке действительности доверенностей, выданных гражданином-банкротом.
При открытии наследственного дела нотариус должен проверить, нет ли судебного производства по делу о признании наследодателя банкротом. До окончания производства по данному делу выдача свидетельств о наследстве должна быть приостановлена. Свои особенности есть и у производства по наследственным делам в случае признания банкротом наследника.
Дискуссионным является вопрос — если в отношении наследника запущено производство по делу о банкротстве и введена процедура реструктуризации долга или реализации имущества, может ли он сам, без участия финансового управляющего, принять или отказаться от наследства? Основываясь на судебной практике можно сделать вывод, что, если есть сведения о фактическом принятии наследства должником, то отказаться от этого наследства можно только при участии финансового управляющего. Еще один вопрос — может ли нотариус оформить наследство на основании заявления о принятии наследства, подписанного финансовым управляющим от имени должника.
Отдельно спикер рассказала о способах защиты прав одного супруга при банкротстве второго. Также речь шла о судьбе брачного договора при банкротстве одного из супругов. Так, например, положения Семейного Кодекса РФ гласят, что должник обязан уведомить кредитора о заключении, изменении или отмене брачного договора. В противном случае ему придется отвечать по обязательствам независимо от содержания этого брачного договора.
Ранее на круглом столе в Федеральной нотариальной палате эксперты уже обсуждали возможность создать публичный реестр брачных договоров. Например, чтобы по реквизитам можно было проверить, есть такой документ в природе или нет. Еще вариант — публичный реестр, в котором можно по имени человека проверить факт наличия у него брачного договора. Естественно, без содержания. Его для ознакомления кредиторы могли бы запрашивать дополнительно.
Эксперт также подробно рассказала об ограничениях сделкоспособности должника при применении процедуры реструктуризации долгов, особенностях удостоверения сделок с участием банкротов, включая необходимость получения согласия супруга при удостоверении сделки по результатам торгов.
Что касается доверенностей. Нотариус поделилась выводами, основанными на анализе судебной практики: банкрот сохраняет дееспособность и иные законные права, однако он ограничен в возможности распоряжаться своим имуществом. А значит, и его представитель по доверенности не сможет реализовать полномочия по распоряжению имуществом в период банкротства.
При этом действующее законодательство прямо не предусматривает какого-либо запрета или ограничения права должника самостоятельно выдавать доверенности на представление его интересов. В частности, закон не мешает человеку участвовать в суде через представителя. Кроме того, доверенности могут быть выданы на длительный срок на распоряжение имуществом, которое появится у человека в будущем, уже после завершения процедуры банкротства.
Представители риелторского корпуса активно интересовались, как обезопасить сделку с недвижимостью, которую так или иначе затронула тема банкротства.
«Дистанционка» и депозит нотариуса
Большой интерес вызвала и тема цифровых технологий в нотариальных сделках с недвижимостью. Член Комиссии ФНП по методической работе Александр Сагин и член Комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями Сергей Поляков подробнее рассказали о дистанционных нотариальных сделках, которые от года к году набирают популярность.
По итогам 2023 года спрос на дистанционный формат увеличился в два раза. А если сравнить с результатами первого года работы нотариальной «дистанционки», она стала в девять раз востребованнее. На сегодняшний день не осталось практически ни одного региона, где такой формат не был бы испробован. Его удобство оценили жители абсолютно разных локаций — труднодоступных районов, новых территорий, городов-миллионников и небольших населенных пунктов.
Больше всего нотариально удостоверенных дистанционных сделок заключалось между Москвой и Крымом. На втором месте — связка «Москва — Краснодарский край». На третьей строчке рейтинга — пары «Санкт-Петербург с Крымом» и «Санкт-Петербург с Москвой».
Эксперт в деталях рассказал обо всех этапах дистанционной сделки — от выбора нотариуса до финального подписания договора. Важно, что при дистанционном формате осуществляются все стандартные проверки, запросы и правовые экспертизы, а также сохраняются абсолютно все гарантии безопасности от нотариусов. При желании участников, в процессе может вестись видеозапись. Кроме того, в отличие, например, от банковских онлайн-сделок, после нотариальной «дистанционки» стороны могут получить как электронные версии договоров, так и привычные бумажные с сохранением их юридической силы.
Самыми популярными остаются дистанционные нотариальные сделки с недвижимостью. Тут могут быть любые варианты: купля-продажа, дарение, мена, аренда, смешанный договор и прочее. Никаких ограничений по видам сделок в принципе не установлено.
В случае с дистанционными сделками, как и при классическом формате, когда стороны встречаются за одним столом, удобным и надежным способом расчетов является депозит нотариуса. Эта возможность вызвала большой интерес аудитории, поскольку обеспечивает «страховку» от неожиданностей для обеих сторон. Как все устроено? Покупатель перечисляет нужную сумму на счет нотариуса в безналичной форме, а нотариус передает деньги продавцу после регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Так продавец гарантированно получает оплату, а покупатель избегает рисков расстаться с деньгами и остаться ни с чем.
Важно, что деньги на депозитном счете нотариуса защищены от банкротства банка. Также на них не может быть обращено взыскание ни по обязательствам самого нотариуса, ни по обязательствам кого-то из участников сделки.
В рамках масштабной программы конгресса были запланированы сотни деловых мероприятий и выступления более 750 спикеров. Всего же форум собрал свыше 10 000 участников со всех регионов РФ и ряда зарубежных стран.
