Скрытых рисков в земельных вопросах немало. А обращение к нотариусу при сделках с недвижимостью обеспечивает повышенные гарантии безопасности для всех участников. При покупке участка и дачи — это не менее важно, чем в случае с квартирой. Тем более, что количество таких сделок в стране только растет. В первом квартале 2024 года нотариусы удостоверили 51,8 тысяч сделок с земельными участками со строениями и без них. Это на 6% больше, чем было за три месяца 2023-го.
За весь прошлый год через нотариусов прошло более 266 тысяч таких сделок, что на 7% превышает показатель позапрошлого года. Чаще к нотариусам приходили жители Краснодарского края, Московской и Ростовской областей, Дагестана и Ленинградской области. Также в числе регионов-лидеров Татарстан, Ставропольский край, Башкортостан, Крым и Волгоградская область.
С уважением к чужим границам и особым условиям
Прежде чем покупать загородной домик и кусочек земли, важно убедиться, что на участке проведено межевание. Законодательство не запрещает сделки с «четко неразграниченными» земельными участками, но в будущем могут возникнуть споры с соседями. Или вы можете приобрести совсем не тот участок, который вам показали.
Обычно люди покупают землю, чтобы построить на ней садовый домик или даже жилой дом для постоянного проживания. Чаще всего участки приобретают на землях двух категорий: в населенных пунктах и сельскохозяйственного назначения. И не везде можно строить жилые дома. Поэтому важно учитывать категорию земельного участка и вид разрешенного использования.
Вы не можете, например, построить садовый или жилой дом на землях, предназначенных для огородничества. Там можно высаживать овощи для себя, и даже соорудить сарай или временную постройку для грабель и ведер, но не капитальную постройку. Еще запрещено возводить дома в зонах, где проходят магистральные трубопроводы или газопроводы, водопроводы, сети канализации, высоковольтные ЛЭП.
На одних земельных участках полностью запрещено возведение каких-либо построек, а на других — разрешено строить объекты для производства сельскохозяйственной продукции. Много проблем возникает на бывших землях колхозов, когда владельцы, допустим, двух-трех гектаров продают доли. Люди считают, что они покупают участки и могут строить на них, что угодно. Де-факто никакого участка нет. Есть только доля в земле сельскохозяйственного назначения и строить жилье на ней нельзя.
Также сложности возникают, когда земля предоставляется по постановлениям администрации. Они выдаются, например, в тех случаях, когда садоводство как коллектив существует давно, но земля в собственность каждого фактического собственника не оформлена. В подобных случаях с квартирами речь идет о договоре приватизации, а здесь — постановление администрации о безвозмездной передаче земли в собственность. Через подобные постановления землю также могут получить, например, многодетные семьи, «очередники», участники СВО.
Часто люди думают, что в таким образом полученной земле нет супружеской доли — как в случае с добрачным имуществом, подарками и наследством. А значит, не надо ее выделять, и согласие второй половины для распоряжения этим имуществом не требуются. Тем не менее, это ошибка.
На земле, которую вы присмотрели, могут находиться зоны с особыми условиями использования территории. И здорово знать заранее, что на вашем новеньком участке нельзя будет строить жилой дом или запрещено заниматься определенными видами деятельности. Если вдруг вы хотите выращивать коз, но земля расположена в водоохранной зоне, воплотить планы в жизнь не получится. Также для такой земли предусмотрены жесткие требования по строительству и соблюдению различных норм. Участок может считаться археологическим памятником или территорией культурного слоя, что тоже накладывает свои ограничения.
Данные о некоторых ограничениях, установленных в отношении использования участка, могут быть зафиксированы в государственном реестре только по участкам, границы которых установлены в соответствии с законодательством. К таким ограничениям относятся публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия т.д.).
Много полезной информации можно увидеть в выписке ЕГРН. Однако сейчас покупатель не может самостоятельно запросить выписку с ФИО владельца недвижимости. Для этого нужно обратиться к нотариусу и подтвердить письменно, что у вас есть веские причины для получения таких сведений.
Если вы удостоверяете сделку у нотариуса, запрашивать и оплачивать отдельно выписку или иные запросы не придется, это включено в работу. В выписке ЕГРН, которую нотариус получает при совершении нотариальных действий, он видит назначение земли, все зоны и обременения, в том числе такие, как, например, наличие газопровода, публичные или частные сервитуты.
Также там есть паспортные данные владельца недвижимости, основание возникновения права и другая информация. При необходимости нотариус может запросить промежуточные документы основания, доверенности и так далее. В том числе — отследить историю переходов права собственности на объект.
Помимо информативных выписок из ЕГРН, при удостоверении сделки нотариус запрашивает данные из ЗАГС. Он может узнать, находится ли продавец или покупатель в браке или разводе, жив ли супруг или доверитель. Увидит, есть ли у пары брачный договор, действуют ли доверенности, в порядке ли другие документы. Нотариус проверит полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, не нарушены ли права третьих лиц. Уточнит, не является ли продавец банкротом или экстремистом и другие аспекты, которые в последующем могут стать основанием для признания сделки недействительной.
Дом, который незаконно построил Джек
Если вы покупаете участок, на котором стоит дом, стоит проявить должную осмотрительность. «Старая избушка», которую вы планируете снести сразу после покупки земли, может оказаться объектом культурного наследия. И ее даже ремонтировать без согласования запрещено. Продавец может утаить эту маленькую особенность или просто про нее не знать.
Бывают «умельцы», которые продают людям квартиры под видом долей в доме, возведенном в рамках индивидуального жилищного строительства. Проблема в том, что на ИЖС нельзя строить многоквартирные дома, этот формат подразумевает дом на одну семью. Покупатели таких квартир очень рискуют, потому что доли в таком доме не будут выделены, а сам дом вообще может быть снесен как самострой.
Еще из неприятного — постройка, расположенная на земельном участке, может быть не узаконена. Если вам предлагают купить землю с незарегистрированным садовым домом, не спешите ударять по рукам. Как правило, Росреестр отказывает в регистрации таких участков, потому что в соответствии с земельным кодексом, судьба строения должна следовать судьбе земельного участка. Прежде чем приобретать недвижимость, нужно убедиться, что она стоит на кадастровом учете и за продавцом зарегистрировано право собственности на нее.
Случается и так: есть земельный участок, и есть расположенный на нем дом, оба стоят на кадастровом учете. При этом дом к земле «не привязан». В будущем, когда новый собственник решит землю к дому привязать, его может ждать неприятный сюрприз. Например, окажется, что по координатам дом частично или полностью располагается не на купленном участке, а на соседнем.
Другой тонкий момент: строение может не принадлежать владельцу земельного участка. У хозяина постройки есть преимущественное право на покупку земли под ней. Если же это право было нарушено, сделку могут оспорить. Нотариус о таких нюансах обязательно предупредит.
Неожиданные налоги и «живые души»
Есть нюансы, которые нужно учитывать не только потенциальному покупателю, но и продавцу. К примеру, стоит помнить, что если земельный участок был получен по наследству или куплен, то он может быть продан в виде доли. При этом продавец не будет платить налоги, если наследство получено более 3 лет назад, или покупка совершена более 5 лет назад.
Другая ситуация, когда вторая сторона не готова покупать долю, а принципиально хочет купить именно отдельно выделенный участок. Если владелец выделяет долю в отдельный участок, то становится обладателем нового объекта, и при продаже ему придется уплатить налог. Для многих это становится неприятной неожиданностью. Нотариус о подобных тонкостях обязательно предупредит.
Если земля находится в общей долевой собственности, может потребоваться ее раздел на несколько самостоятельных участков. Или вот ещё нюанс — сельхозземлю, например, не могут покупать иностранные граждане. А в некоторых районах иностранцы не могут покупать землю даже под индивидуальное жилищное строительство.
Средства материнского капитала нельзя потратить на покупку земли, но можно направить на приобретение загородной жилой недвижимости. По закону, в таком случае всем членам семьи должны выделяться доли. Если родители этого не сделали или сделали, но рассчитали доли неправильно, то человек, которому они в последующем такую недвижимость продадут, рискует получить оспоримую сделку.
Кроме того, как и в квартире, в загородном доме могут быть зарегистрированы люди, у которых есть право пожизненно в нем проживать. И новый собственник получит квадратные метры вместе с «живыми душами».
