В конце июля вступил в силу закон об упрощенном порядке возврата денег покупателям квартир, которые сталкиваются с признанием сделки недействительной из-за банкротства продавца. Преференции будут доступны людям, для которых такое «аннулированное» жилье было единственным. Нововведения направлены на защиту добросовестных покупателей недвижимости. Вместе с тем риски для граждан остаются, и снять их помогают нотариусы.
Тема банкротства не перестает быть актуальной. Так, по информации Федресурса, в первом полугодии 2023 года зафиксировано 162,9 тысяч судебных банкротств граждан. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос на 34,3%. Всего за время существования процедуры потребительского банкротства, с октября 2015 по июнь 2023 года, несостоятельными стали 916 тысяч человек.
Для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной в рамках дела о банкротстве продавца законом предусмотрены разные основания: изначально заниженная цена, стремление должника скрыть имущество от кредиторов и др. Как было раньше? У покупателя могли изъять единственную пригодную для проживания квартиру. Имущество возвращалось в конкурсную массу, а человек, потерявший крышу над головой, попадал в список кредиторов. Причем далеко не в первую очередь. Таким образом он получал право требовать назад потраченные на недвижимость деньги, однако не получал никаких гарантий, что эти деньги к нему вернуться.
Теперь человек, которому не повезло купить квартиру у будущего банкрота, сможет получить потраченные на нее деньги вне очереди, если такая недвижимость является для него единственным жильем. Важно, что он и его семья смогут пользоваться этой квартирой до момента перечисления средств. Если гражданин по каким-то причинам не предоставит свои реквизиты, деньги переведут на депозит нотариуса, где они и будут ждать своего законного хозяина. Также покупатель сможет оставить спорный объект себе через доплату до установленной судом цены, побороться за него на торгах или иди даже после их проведения. Для всех этих процедур предусмотрен особый порядок, в некоторых случаях квартира может остаться у покупателя и без доплат.
Новые нормы закона, безусловно, помогают добросовестным приобретателям, однако все многочисленные риски не убирают. Так, например, сложности могут возникнуть, если сделка была совершена без необходимого согласия супруга или супруги продавца. Помимо банкротства продавца, причиной для объявления сделки недействительной может стать его недееспособность или ущемление прав несовершеннолетних, требования наследников, мошеннические схемы. Кроме того, всегда есть риск, что кто-то из участников сделки не до конца понимает, под чем подписывается и каковы будут правовые последствия.
Поэтому любые дорогостоящие сделки, будь то купля-продажа квартиры, земли, машины или чего-то еще, лучше удостоверять у нотариуса. Если продавец уже «награжден» статусом банкрота, но все равно пытается продать недвижимость, чтобы обойти требования кредиторов, нотариус увидит это и не удостоверит сделку. Также нотариус узнает о семейном положении продавца через запросы в ЗАГС, оценит, насколько стороны договора понимают его суть, хотят ли они именно того, о чем говорят. Проведет большой комплекс проверок, обеспечивающих чистоту сделки и оберегающих участников от ее возможного оспаривания в будущем.
