Рынок недвижимости становится все менее защищенным: об этом свидетельствуют данные новейших исследований. В этой связи большой интерес вызывают мошеннические схемы, с помощью которых граждане массово теряют свое жилье и деньги. Большинство преступлений с недвижимостью совершаются при сделках в простой письменной форме. Более того, для многих схем часто невозможно доказать преступный умысел, и пострадавшим гражданам приходится пытаться защитить свои права в суде в порядке гражданско-правовых споров. Подавляющее большинство порочных сделок, которые впоследствии оспариваются в судах, также заключается «на коленке», без участия нотариуса.
Те преступные схемы, которые удалось выявить и доказать, представляют собой, как показывает анализ вынесенных приговоров (по данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ), такую картину:
17% — подделка документов. Чуть меньше, 14% обвинительных приговоров было вынесено за недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг. Особенно тревожно, что из них 10% приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов государственной власти и местного самоуправления (администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и т.п.) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом/регистрацией объектов недвижимости. На четвертом месте (9%) оказались те псевдо-микрофинансовые организации, которые предоставляли «денежные займы» под залог недвижимости. Замыкают список те, кто продал недвижимость, находящуюся в обременении или чужое имущество, и те, кто совершал фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр. (8 и 7% соответственно). Оставшиеся почти 30% приговоров вынесены еще по более чем полутора десяткам мошеннических схем.
Несмотря на рост количества преступлений, их раскрываемость падает. Причин тому, как отмечают эксперты Центра исследований Финансового университета, несколько: сложность доказывания умысла и разграничения преступления и гражданско-правового спора; появление новых мошеннических схем, в том числе с помощью цифровых технологий; несовершенство российского превентивного законодательства. Анализ судебной практики показал, что количество приговоров, принятых в первой инстанции и оставленных без изменения в процессе апелляции, кассации и надзора, к 2020 году сократилось на 53% по отношению к 2015.
Именно поэтому, как уже упомянуто выше, большинство пострадавших граждан либо решают свои проблемы в гражданско-правовых спорах, либо вовсе не обращаются за помощью, считая именно себя виноватыми в потере жилья или денег. Эти данные были приведены в Общественной палате на Круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», состоявшемся 15 сентября этого года.
Вот типичные случаи признания сделок с недвижимостью недействительными на основе анализа гражданско-правовых споров:
— Объект недвижимости был продан добросовестному покупателю, право собственности зарегистрировано, но настоящий владелец недвижимости договор не подписывал (например, его подпись была подделана), и даже не знал, что потерял право собственности на жилье. Случаи, когда в МФЦ приводили загримированного под владельца квартиры человека, тоже нередки.
— Под видом безобидного документа (счета на оплату, кредитного договора или договора займа), владельцу квартиры подсовывали на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
— Обманом или силой заставляют подписывать договор купли-продажи людей, которые злоупотребляют спиртным или наркотиками. В лучшем случае, такие владельцы квартир, подписав бумагу, получали небольшую сумму денег или их вывозили в отдаленные районы, в заброшенные дома. В худшем такие граждане лишались жизни.
— Заключение договора продажи недвижимости по поддельным документам, например, по поддельному договору о приватизации недвижимости. Также предметом для гражданско-правового спора могут стать случайные или намеренные ошибки исполнения договора со стороны риелтора, которые повлекли потерю клиентом недвижимого имущества.
— Введение в заблуждение относительно возможных последствий заключения сделки. Так, например, в одном из дел, «истец обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Как следовало из материалов дела, ответчик выдвинул в качестве условия заключения договора займа условие в виде подписания договора купли-продажи квартиры, пояснив, что данный договор будет мнимой сделкой и при возврате займа договор аннулируется. После возврата займа в полном объеме истца заставили съехать из квартиры».
Необходимо помнить, что граждане в целом не обладают высоким уровнем правовых знаний, а также не имеют средств, чтобы привлечь к сопровождению сделки дорогостоящих квалифицированных юридических консультантов. Обращение же к «бесплатным юридическим консультантам» часто на деле оборачивается большими тратами и не приносит желаемого результата. Представитель Фонда развития правовой культуры Марина Кравченко рассказала о проведенном журналистском расследовании в этой сфере. Сотрудники фонда размещали запрос на сайтах юридических консультаций с просьбой помочь со сделкой купли-продажи недвижимости. Результатом стал вал звонков от «юридических консультантов», которые обещали сопровождение сделки за «разумную сумму от 45-50 тысяч рублей», но с оговоркой, что цена может вырасти в зависимости от сложности сделки. Также из общения стало понятно, что ответственность в случае, если сделка будет оспорена, понесут только стороны сделки. Кроме отсутствия четких тарифов и гарантий, смущает еще и абсолютная невозможность проверить квалификацию специалиста, который проводит консультацию. «Клиента» передают с рук на руки, по телефону общаешься с одним специалистом, личную встречу предлагают с другим, кто будет непосредственно осуществлять проверку — неизвестно. Впрочем, отсутствие каких-либо гарантий, что влечет за собой и мошенничество, и споры в судах для множества пострадавших людей, характерно для любых коммерческих посредников в заключении сделки, будь то самозваные «консультанты» или даже банковские «проверки юридической чистоты сделки», которые, как свидетельствует практика, допускают признание сделки недействительной и потерю добросовестным покупателем своего жилья или денег. Единственный участник оборота недвижимости, кто несет полную имущественную ответственность за результаты своей деятельности в случае, если по его вине причинен ущерб — нотариус.
После детального обсуждения ситуации на рынке недвижимости в Общественной палате, практически все участники круглого стола в качестве основных методов решения указанных проблем называли нотариальное удостоверение сделки. Только нотариус, действуя от имени государства, гарантирует чистоту и законность сделки, защиту прав ее участников. «Действительно полную защиту участники сделок с жильем могут получить только в результате комплексной работы госрегистратора и нотариуса, — отметил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, — Это в том числе подтверждает успешный пример более 80% стран континентальной Европы, где нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имущество».
Перед тем как удостоверить сделку, нотариус проводит предварительный анализ представленных ему документов. Перед подписанием договора нотариус устанавливает личности сторон, проводит беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы выяснить, не действуют ли они по принуждению, понимают ли суть сделки.
Кроме того, он обязательно зачитывает сторонам договор и разъясняет все сложные моменты, чтобы убедиться, что и продавец и покупатель согласны подписать документ именно на тех условиях, которые в нем отражены. А также нотариус разъясняет все правовые последствия сделки. В тот же день пакет документов в электронном виде отправляется в Росреестр для регистрации права собственности. Именно такой подход позволяет нотариусам разоблачать большинство преступных схем, если мошенники пытаются нотариально удостоверить незаконную сделку.
