С 2017 года, за время реализации в России программы материнского капитала, семьи получили 14 млн сертификатов. Деньги можно потратить по нескольким направлениям, но самым популярным остается покупка или строительство жилья. По данным Социального фонда РФ, на улучшение жилищных условий средства маткапитала направили уже более 9 млн семей. Если сертификат используется на жилье, доли в нем должны получить все члены семьи. На этом шаге у многих «что-то идет не так».
Люди либо сами выделяют доли и допускают ошибки, либо делегируют эту задачу сомнительным специалистам, у которых нет нужных знаний и квалификации. В итоге нарушаются права детей, семьи ввязываются в долгие судебные тяжбы, кому-то приходится возвращать маткапитал, а кому-то — только что купленное жилье. Проблемы могут нагрянуть при разделе имущества супругов после развода или при вступлении в наследство после смерти одного из членов семьи. Также могут оспариваться сделки, которые с такой недвижимостью совершаются, и тогда под удар попадают еще и посторонние люди, купившие такое жилье.
Рассказываем о самых частых ошибках, связанных с направлением маткапитала на жилье, и о том, как нотариус помогает их избежать.
Ошибка № 1 — неправильно посчитали размер долей
Часто встречаются соглашения, в которых размеры долей подсчитаны неверно. В определении Верховного суда РФ сказано, что доли рассчитываются не от всей квартиры, а пропорционально размеру направленного на ее покупку маткапитала. Например, если недвижимость стоила 5 млн рублей, из которых маткапиталом закрыли 500 тыс., то в соглашении необходимо распределить по долям не всю жилплощадь, а только 1/10 от нее (5 млн/500 тыс.).
Если стоимость квартиры существенно превышает размер маткапитала, например, это трехкомнатная квартира в Подмосковье за 13 млн рублей, то минимально необходимые доли будут очень небольшими. Если материнский капитал покрывает большую часть стоимости жилья, допустим, это квартира за 2 млн рублей в Архангельске, то доли будут довольно крупными. Если недвижимость приобретена только за счет средств материнского капитала, доли у всех членов семьи будут равными. В каждом конкретном случае их размер будет зависеть от точной стоимости жилья, его площади и количества членов семьи, которые фигурируют в соглашении.
Если детям выделить доли больше, чем минимально необходимые, — не проблема. Родители могут увеличить детские доли по своему усмотрению. А вот уменьшать их ни в коем случае нельзя, это уже ущемление прав.
Нотариус поможет все правильно рассчитать, а также расскажет об особенностях распоряжения квартирой с долями, принадлежащими несовершеннолетним. Кроме того, через нотариуса можно осуществить корректную и ускоренную регистрацию прав в ЕГРН.
Ошибка № 2 — не учли элементы брачного договора
Менять размеры взрослых долей просто так нельзя даже в большую сторону, но многие так делают — и эта еще одна распространенная ошибка. Очень часто супруги в одном соглашении, оформленном без участия нотариуса, определяют доли детям и делят между собой всю оставшуюся квартиру. Объясним по порядку.
В большинстве случаев супруги, помимо маткапитала, используют для покупки жилья ипотеку или свои накопления. Часть недвижимости, которая куплена на «другие» деньги, является их совместным имуществом. Чтобы выделить доли из него, нужно менять режим собственности, а это можно сделать только через брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Оба документа обязательно должен удостоверить нотариус. Если данное требование проигнорировать, права на недвижимое имущество будут зарегистрированы на основании ничтожной сделки, а это возможный повод для оспаривания.
Еще среди подобных ошибок — когда мужчина благородно отказывается от своей доли в недвижимости, и маткапитальной, и остальной, в пользу жены и фиксирует это в соглашении, составленном «на коленке». Проблема в том, что дарить невыделенную долю нельзя, и в любом случае здесь нужен нотариус для определения режима собственности.
Встречаются и такие огрехи: один из партнеров берет ипотеку еще до брака. То есть квартира считается его личной собственностью, хоть он и продолжает выплачивать кредит уже после свадьбы. Когда у пары появляются дети, они поучают маткапитал и направляют его на погашение той самой добрачной ипотеки. Потом заключают соглашение о выделении долей по стандартной схеме, где часть квартиры числится в совместном владении. Однако в данном случае это будет изменением режима собственности — с личного на совместный. Тут снова нужен нотариус, без его печати сделка будет ничтожной. И в будущем паре «светит» суд, а учитывая недавнее повышение судебных госпошлин, свет этот больно бьет по глазам.
Нотариус поможет рассчитать доли в имуществе, во-первых, корректно с точки зрения закона. Во-вторых, пропорционально вложенным обоими супругами средствам. Доли родителей не обязательно делать одинаковыми. Ситуации бывают разные: муж с женой берут ипотеку вместе или кто-то вкладывает личные, добрачные сбережения, а может быть деньги подарили родители одного из супругов или они достались ему по наследству. Брачный договор отдельно можно не составлять, элементы такого документа включаются в соглашение о выделении долей по маткапиталу, которое удостоверяет нотариус.
В практике нотариусов бывают и сложные соглашения. Реальный кейс: в нотариальную контору обратилась семья с тремя детьми. Изначально супруге принадлежало ⅔ квартиры, оставшуюся ⅓ часть семья выкупила у дальнего родственника женщины. На эту покупку направили средства материнского капитала. Супруги хотели составить соглашение, в котором не просто выделяются минимально необходимые доли по маткапиталу, но вся недвижимость делится на равные доли между всеми пятью членами семьи.
В договоре было несколько «ступеней»: распределение свежекупленной ⅓ части квартиры по маткапиталу, затем элементы брачного договора для родителей и дарение недостающих долей детям. В итоге у каждого в личной собственности оказалось по ⅕ квартиры.
Ошибка № 3 — выделили доли не всем или не тем
Еще одна частая ошибка — родители выделяют доли не всем детям. Например, считают, что совершеннолетние сыновья и дочери в данном случае ни на что претендовать не могут. Важно запомнить: доли в квартире или доме, которые куплены или построены с помощью средств маткапитала, должны быть переданы всем детям, которые родились ко дню получения сертификата. Их возраст роли не играет.
Бывает, родители специально не выделяют долю взрослому ребенку. Случай из практики: пара хотела продать квартиру, на которую они ранее потратили маткапитал. Как выяснил нотариус, на младшего ребенка доля была выделена, а на старшего — нет. Продавцы пытались уговорить покупателей и нотариуса закрыть на это глаза. Говорили, что с совершеннолетним сыном отношения не поддерживают и он никогда не узнает, что ему что-то полагалось. Конечно же, никакой сделки не случилось.
К нотариусам периодически обращаются семьи, которые хотят разделить жилье на всех детей, в том числе пасынков или падчериц. Например: в семье живет дочь мужа от первого брака, которую его нынешняя супруга официально не удочерила. По закону, долю по маткапиталу этой девочке выделить нельзя. Хотя супруги покупали квартиру и для нее тоже. Нотариус помог составить соглашение, по которому отцу выделили долю побольше, и он подарил часть своему ребенку от первого брака.
При этом, если в семье живет ребенок женщины от первого брака, а родив второго с новым мужем она получает сертификат, то доли по маткапиталу без каких-либо оговорок причитаются и обоим детям, и мужу. Если до получения маткапитала супруги развелись, то доли должны быть выделены только женщине и детям, а бывший муж к этому распределению отношения уже не имеет. Точно так же, как и мужчина, который живет с женщиной и является отцом ее детей, не может претендовать на долю по маткапиталу, если брак не зарегистрирован.
Бывают ситуации, когда в семье, использующей материнский капитал, есть совершеннолетние дети, но они живут отдельно, не зависят от родителей финансово и не претендуют на долю в новой квартире. Или же от доли хочет отказаться супруг. Сейчас в законе не закреплена такая возможность и вопрос четко не урегулирован. В Госдуме рассматривается и уже принят в первом чтении законопроект, который это исправляет. Предлагается закрепить право совершеннолетнего ребенка или супруга владельца сертификата отказаться от участия в праве собственности на жилое помещение в части средств маткапитала — еще до заключения соглашения об определении долей.
Ошибка № 4 — неправильно оформили и потеряли доли
Бывает и так: доли по маткапиталу рассчитаны правильно. Все, кто по закону должен их получить, упомянуты в соглашении. Но в документе допускается, казалось бы, небольшая оплошность, которая рушит всю конструкцию.
Случай из практики: семья с двумя детьми погасила маткапиталом остаток по ипотеке. Соглашение по распределению долей они составляли с юристом. «Специалист» написал, что 24/100 квартиры принадлежит супругам, по 12/100 — детям. И поставил точку. То есть оставшиеся 52/100, которые приобретались за кредитные деньги, просто исчезли, право на них легким движением руки было утрачено.
На этапе регистрации это не выявили, пропажа обнаружилась через несколько месяцев, когда люди пытались продать эту квартиру. Вместо того, чтобы пойти в ресторан отметить успешную сделку, им пришлось пойти в суд. К сожалению, неквалифицированные юристы, риэлторы и другие «помощники» зачастую делают документы с дефектами, которые потом долго и тяжело приходится исправлять.
Нотариус же составит грамотный документ, который отвечает требованиям закона, учитывает все важные факторы и гарантирует равную защиту прав и законных интересов всех сторон соглашения.
Ошибка № 5 — выделили доли не там, где нужно
Еще одна неприятная ошибка — когда семья покупает с помощью маткапитала один объект недвижимости, а доли выделяет в другом.
Ситуации бывают разные: например, на деньги маткапитала куплена квартира «А», доли на детей в ней не выделены, жилье продается и покупается квартира «Б», где и выделяются доли. Звучит неплохо, но по действующим законам за такие решения придется отвечать перед прокуратурой или в суде.
В упомянутом выше законопроекте предусмотрена возможность не выделять доли в купленном на деньги маткапитала жилье, а перенести эту обязанность на другую жилую недвижимость, приобретенную позже, если она больше или дороже.
Это актуально, например, для семей, которые купили квартиру с помощью маткапитала и ипотеки, но еще до полной выплаты кредита находят более просторное жилье и хотят произвести обмен. Сейчас им нужно сперва погасить кредит по первой квартире, выделить доли всем членам семьи, и только потом продавать ее и покупать более подходящий вариант. Это затягивает сроки сделок и вынуждает людей продавать недвижимость по заниженной цене.
Еще один недавний пример из практики: к нотариусу обратилась женщина, которая хотела выделить доли по маткапиталу детям. Все бы ничего, но материнский капитал она по документам должна была направить на строительство дома, а доли собиралась выделять в квартире. По словам заявительницы, до стройки руки так и не дошли, а деньги господдержки она потратила на ремонт квартиры. Прийти к нотариусу как ни в чем не бывало и выделить доли «хоть где-нибудь» — не получится. За такое нецелевое использование средств господдержки может грозить даже уголовное преследование.
P.S. Как не купить квартиру с «ошибками»?
Сейчас в ЕГРН нет отметки об использовании материнского капитала на квартиру или дом. Если недвижимость перепродается, и переход права собственности регистрируется на основании сделки в простой письменной форме, возможны проблемы. Во-первых, могут пострадать интересы членов семьи владельца маткапитала, на которых доли выделены некорректно или не выделены вовсе. Во-вторых, под ударом окажутся и новые покупатели, поскольку сделка с подобными изъянами в будущем может быть признана недействительной.
Эксперты давно обсуждают необходимость предусмотреть в ЕГРН особую метку, сигнализирующую о том, что в квадратных метрах есть след маткапитала. Это позволило бы минимизировать количество исков об оспаривании сделок по продаже жилья, в котором не выделены доли для детей.
Что можно сделать сейчас? Обратиться за удостоверением сделки к нотариусу. Он проводит большой комплекс проверок. В том числе может выявить, что недвижимость приобреталась продавцом с использованием средств маткапитала.
Например, это может быть очевидно из документов, на основании которых была куплена квартира. Часто в договоре указывается, что часть цены уплачивалась за счет маткапитала. Или, если был кредит, можно запросить кредитный договор, в тексте которого также может быть отсылка к маткапиталу, который использовался для погашения ипотеки. Если есть сомнения, можно также запросить у продавца документы из Социального фонда РФ — о том, что он не использовал средства материнского капитала на покупку квартиры, которую сейчас продает.
