Как решить проблему «черных риелторов», какие законодательные решения помогут повысить безопасность сделок с жильем и как разделить зоны ответственности между профессиональными участниками в сфере оборота недвижимости — такие вопросы легли в основу повестки стратегической сессии «Рынок риелторских услуг в России. Правовое регулирование деятельности и ответственность». Организатором мероприятия выступил комитет Госдумы по строительству и ЖКХ. В дискуссии приняли участие депутаты Госдумы, представители Росреестра, Минэкономразвития, риелторского сообщества и нотариата.
Сегодня порядка 81% сделок с недвижимостью проходит с привлечением риелторов, сообщил первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. При этом их деятельность никак не регулируется: в законодательстве не определено понятие «риелтор», не оговорены полномочия и ответственность таких посредников. На данный момент большинство риелторов не аттестованы в профессиональных гильдиях — более 70% рынка риелторских услуг находится в серой зоне, что создает серьезные риски для граждан. Стабильно высоким остается число жертв «черных риелторов»: ежегодно обману мошенников подвергаются около 7–8 тысяч человек, отметил Кошелев.
Проблем в отрасли много, и потребность урегулировать рынок риелторских услуг исходит в том числе и от профессионального сообщества, подчеркнула зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Недобросовестные риелторы снижают имидж профессии, а их действия сказываются на доверии ко всей отрасли.
«Черные риелторы» целенаправленно нарушают закон: лишают человека квартиры, внедряясь в доверие — такие действия подпадают под уже существующую статью уголовного кодекса о мошенничестве, отметил замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. Снизить число жертв «черных риелторов», по его мнению, может повышение правовой грамотности населения, цифровизации и более активное взаимодействие граждан с нотариусами.
Еще одной действенной мерой по решению обозначенных проблем станет дифференцирование зон ответственности риелторов, нотариусов, банкиров и регистраторов, отметил в своем выступлении президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик.
«Должно быть четкое разделение компетенций. Я считаю, что риелтор должен заниматься организационными и финансовыми вопросами, за исключением кредитования, если банк привлекается, а правовые вопросы должны находиться в сфере нотариуса», — подчеркнул Константин Корсик. Так, нотариальное удостоверение сделки исключает споры о недействительности и защищает от мошенничества: нотариус устанавливает дееспособность сторон, проверяет весь комплект документов, запрашивает подтверждения о принадлежности имущества и, кроме всего прочего, несет полную ответственность за удостоверенную сделку.
Декан отделения «Высшая школа правоведения» РАНХиГС Олег Зайцев указал, что профессию риелтора можно назвать социально ответственной: они помогают гражданам реализовывать конституционное право на жилище. Эксперт также призвал расширять сотрудничество риелторов и нотариусов и выступил за обязательную нотариальную форму сделок купли-продажи недвижимости. В качестве примера он привел опыт Франции и Испании: в обеих странах посещение клиентами нотариусов перед сделками является необходимым, а рынок оборота жилья там уже многие годы отличается стабильностью и безопасностью.
В свою очередь, в России за пять лет (2018 — 2022 гг.) количество приговоров, вынесенных за мошеннические действия в сфере недвижимости, увеличилось на 48%, привела данные председатель Научно-экспертного центра правовой защиты Венера Шайдуллина. При этом уровень их раскрываемости остается невысоким, подчеркнула она. Причина этого — "маскировка« преступлений под гражданско-правовой спор, использование новых технологий и совершенствование мошеннических схем. По ее словам, чаще всего случаи мошенничества происходят в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также Краснодарском крае и Татарстане. При этом, жертвами «черных риелторов» становятся не только пенсионеры: 29% обманутых были в возрасте 31–40 лет, 27% — старше 60. Почти треть имела высшее образование, а 21% — неполное высшее.
Что касается регулирования рынка риелторских услуг, то оптимальным вариантом здесь мог бы стать самоконтроль со стороны профессионального сообщества, предложил Константин Корсик. Саморегулируемые организации могли бы вывести отрасль на новый уровень: разработать стандарты, следить за их исполнением и представлять интересы участников рынка. В свою очередь, Владимир Кошелев выступил за создание единого реестра риелторов и системы их обязательной аттестации, а также предложил ввести страховую ответственность — если выяснится, что в договоре была ложная информация, за проверку которой риелтор взял деньги, то клиенту должны компенсировать потери, считает депутат. Среди других инициатив — автоматическое привлечение риелтора в качестве соответчика при судебном споре по сделке.
Принятие закона о риелторской деятельности поможет не только предупредить мошеннические действия и ввести госконтроль в отрасли, но и повысить качество риэлторских услуг и дать дополнительные гарантии гражданам, отметила заместитель председателя Общественного совета Росреестра Анна Лупашко. Алексей Бутовецкий добавил, что с правовой точки зрения наиболее сложный вопрос — как отделить договор на оказание риелторских услуг от услуг других участников рынка. Например, консультировать по вопросам недвижимости также могут и сотрудники банков, и юристы, отметил он.
О важности выработать единые подходы к профессии риелтора говорил и председатель Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Торгово-промышленной палаты Александр Каньшин. Закрепленные стандарты, по его словам, помимо прочего позволят снизить недобросовестную конкуренцию и увеличить бюджет за счет налоговых поступлений.
Своим видением по решению обозначенных проблем поделились и представители риелторского сообщества. Глава комитета по законодательству Российской гильдии риелторов Кирилл Кашин предложил ввести обязательное членство для риелторов в саморегулируемых организациях и указал, что число сделок при помощи риелторов будет только расти. А руководитель юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Краснова призвала законодателей тщательнее подойти к проработке норм об ответственности риелторов. По ее словам, риелтору зачастую трудно определить, действует клиент самостоятельно или по наводке мошенников, определить его истинные намерения.
