1 марта исполнился год, как в России действуют новые правила получения выписок из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С прошлой весны персональные данные собственников недвижимости по умолчанию скрыты для посторонних. ФИО и дату рождения владельца показывают ограниченному кругу лиц, включая нотариусов. Остальные могут получить информацию только с согласия самого владельца объекта. Или же через нотариуса, но для этого должны быть веские основания, подтвержденные документами.
Соответствующее нотариальное действие называется «Удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН». За прошедший год их совершено свыше 29 тысяч. Больше всего — в Москве и Санкт-Петербурге, Ростовской, Пензенской, Московской, Калужской, Свердловской и Челябинской областях, Татарстане и Удмуртии.
Обратиться к нотариусу за информацией можно как очно, посетив контору, так и удаленно, через личный кабинет на портале ФНП. Чаще всего онлайн-возможностью пользуются жители двух столиц и Кемеровской области. Важно помнить, что онлайн-формат облегчает процесс обращения, но не условия получения сведений.
Посторонние граждане могут получить выписку с личными данными собственника недвижимости только, если для этого есть серьезные и обоснованные причины. А также однозначные письменные доказательства, которые это подтверждают. Изменения законодательства фактически установили разумный компромисс между правом граждан на свободу информации и правом владельцев имущества на защиту своих личных данных.
Так, например, за информацией о владельце недвижимости обращаются люди, планирующие подать в суд на соседей, которые их затопили или причинили другой ущерб. Один из кейсов — на соседних земельных участках были расположены два жилых дома. В одном из них начался пожар, который перекинулся на соседнее здание и уничтожил его. Имя собственника земельного участка, где возникло возгорание, владельцу второго дома было неизвестно. За этой информацией он пришел к нотариусу со всеми необходимыми доказательствами.
Запросы поступают и от жилищно-коммунальных служб. Они хотят узнать данные владельцев квартир, не привыкших вовремя платить по счетам, чтобы взыскать с них задолженность по жилищным и коммунальным услугам. Или, например, председателям СНТ информация нужна для взыскания долгов по членским взносам. Закон предусматривает и такие основания, как неисполнение договора о совершении работ или договора залога в отношении объекта недвижимости. Еще среди мотивов — намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации.
Бывает, люди пытаются схитрить или обращаются по ненадлежащему поводу. Случаются и курьезные ситуации. Так, девушка хотела узнать у нотариуса имя собственника определенной квартиры. Причина, по ее мнению, была крайне серьезной — туда «захаживал» ее жених. Нужно было удостовериться, его ли это жилье или молодой человек ходит к кому-то в гости. Однако ревности в списке уважительных оснований для получения данных — нет. Поэтому здесь, конечно же, был отказ. Нотариус в каждом случае тщательно выясняет все обстоятельства дела и представленные письменные доказательства.
На рассмотрении Госдумы был законопроект, предлагающий дать управляющим компаниям и ресурсоснабжающим организациям самостоятельный доступ к сведениям ЕГРН, однако депутаты эту инициативу отклонили. Как сказано в заключении, помимо возможности запросить данные для защиты своих прав у нотариуса, информация о владельцах недвижимости может быть предоставлена по запросу суда в рамках взыскания задолженности в судебном порядке.
Для сделок с недвижимостью
Одно из оснований для получения выписок с ФИО владельцев недвижимости через нотариуса — сделки по отчуждению этой недвижимости. В таком случае доказательством может быть предварительный договор. Если покупатель и продавец приходят к нотариусу за выпиской с совместным заявлением, то предварительный договор не нужен.
Возникают вопросы, что делать, если речь идет, например, об аренде недвижимости, которая не входит в список законных оснований для запроса данных через нотариуса. Или, когда таких выписок нужно много. Это решается еще проще. Собственники могут самостоятельно получать выписки со своими персональными данными и предоставлять их второй стороне — покупателю, арендатору или инвестору. Или владелец недвижимости может направить в Росреестр заявление и установить в ЕГРН отметку о том, что третьи лица могут получать его персональные данные без всяких преград.
Если покупатель и продавец обратились к нотариусу не просто за выпиской, а за полноценным удостоверением сделки, оплачивать отдельно выписку не придется. Кроме того, стоит учитывать: при удостоверении факта наличия сведений в ЕГРН нотариус выдает заявителю свидетельство и выписку, в которой есть только фамилия, имя, отчество и дата рождения владельца недвижимости, а также дата возникновения права.
В выписке, которую нотариус получает для себя при совершении нотариальных действий, содержится гораздо больше информации. Там есть паспортные данные владельца недвижимости, основание возникновения права и другое. Кроме того, в арсенале нотариусов много других инструментов, которые в совокупности гарантируют максимальную правовую защиту.
Так, при удостоверении сделки нотариус проводит большой комплекс проверочных действий. Например, запрашивает данные из ЗАГС, видит, есть ли в семье брачный договор, проверяет не только паспорта всех участников, но и действительность доверенностей и другие документы. Также проверяет полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, например, ипотеки. Не нарушены ли права третьих лиц, не является ли продавец банкротом или экстремистом. И другие аспекты, которые в последующем могут стать основанием для признания сделки недействительной.
Особенно важно, что нотариус подробно беседует с участниками договора. Выясняет их реальную волю, нет ли давления со стороны, все ли действия осознанны. Еще одно преимущество нотариальной формы сделки — работа в режиме «одного окна». От сбора всех основных бумаг и справок до направления сведений в Росреестр для регистрации перехода права собственности за один рабочий день.
При этом нотариус в силу закона несет полную имущественную ответственность за результат работы и за каждую свою ошибку платит реальными деньгами.
