Очередная история, где пенсионерку ввели в заблуждение и оставили без крыши над головой через сделку в простой письменной форме, произошла в Санкт-Петербурге. Дальние родственники воспользовались тем, что женщина была в городе одна (сын уехал в длительную командировку), привели ее в МФЦ и уговорили подписать дарственную на квартиру. Показательно, что изначально злоумышленники пришли с собственницей к нотариусу. Однако там сразу обратили внимание на рассеянность пожилой женщины и явное непонимание сути предстоящей сделки. В удостоверении договора дарения, естественно, было отказано, но доступная простая письменной форма вновь сделала свое «грязное» дело. В деталях произошедшего разбирались в программе «Человек в праве» на телеканале НТВ.
Простая письменная форма — юридический термин, значение которого понимает далеко не каждый, тем более если речь о человеке в возрасте. Этот нюанс давно взяли на вооружение мошенники, использующие возможность заключить сделку без привлечения нотариуса для фактически «законного» отъема чужой недвижимости. Все, что нужно для реализации такой схемы: дар убеждения, немного терпения, готовый договор под рукой и, конечно, доверчивая и/или запуганная жертва. При этом сотрудники МФЦ, которым предоставляются все документы, вовсе не состоят на «стороне зла» и, что важно, не нарушают закон. В их обязанности просто не входит проверка юридической чистоты сделки. Более того, у них и нет соответствующей квалификации, чтобы проводить подобную проверку. Их задача — просто принять пакет документов и направить его на регистрацию.
В то же время нотариус, прежде чем поставить свою печать на документе, лично общается со всеми участниками сделки, выясняет их реальные намерения и, главное, проверяет, понимает ли человек суть бумаг, которые подписывает, и последствия, которые его подпись влечет. Это обязательная в силу закона часть его работы. В истории из Санкт-Петербурга нотариус также следовала всем предписаниям закона и выполнила необходимые проверки.
«В ходе беседы стало ясно, что потенциальная дарительница квартиры была рассеянна, напугана, не выказывала твердого желания передать недвижимость, а также переживала, что, если не подпишет договор, родственники перестанут за ней ухаживать», — рассказала нотариус г. Санкт-Петербурга Марина Жижикова, которая отказала в удостоверении дарственной.
Ушлых родственников отказ нотариуса не остановил, и они успешно провернули задуманную схему через МФЦ, где ни их, ни собственницу недвижимости никто ни о чем не расспрашивал. Через пару недель после подписания бумаг женщина стала бездомной. Родственники отвезли ее в пансионат, а в доставшейся им квартире устроили майнинговую ферму. Выросшие счета за электроэнергию и открытые даже в сильный мороз окна привлекли внимание местного ТСЖ.
Спасло героиню возвращение сына, который с трудом разыскал мать в пансионате, и начал восстанавливать справедливость. Первым делом он нашел нотариуса, которая не пошла на поводу у злоумышленников, и попросил ее подтвердить факт отказа в сделке в суде. Так в Выборгском суде всплыли факты давления на дарительницу, что в итоге привело к оформлению дарственной в простой письменной форме. По результатам психиатрической экспертизы было доказано, что бывшая собственница квартиры не могла понимать, что подписывает. Сделка была признана недействительной.
К сожалению, во многих других случаях мошенничества с недвижимостью, где сделка заключалась в простой письменной форме, обманутым гражданам либо вовсе не удается оспорить договор, либо даже при наличии положительного для них решения суда — найти аферистов и получить компенсацию. Очень часто полученная обманным путем недвижимость тут же перепродается, и не один раз. Как результат, «найти концы» в подобной цепочке сделок бывает крайне сложно, а список пострадавших пополняется и добросовестными приобретателями, которые попросту купили понравившуюся им квартиру на честно заработанные деньги. И, если у изначально обманутого собственника шансы восстановить справедливость и вернуть свое имущество все же есть, то конечный владелец «нехорошей» квартиры зачастую остается ни с чем либо годами ждет возврата потерянных денег.
Важная особенность сделок в простой письменной форме: ответственность за такие сделки лежит на самих сторонах договора, даже если к сделке были привлечены риелторы, ипотечные менеджеры, сотрудники МФЦ и т.п. Если же сделку удостоверяет нотариус, то именно он отвечает за ее последствия, причем отвечает в том числе материально.
Введение обязательного нотариального удостоверения, прежде всего, для сделок, сторонами которых являются люди в возрасте, могло бы стать эффективной мерой для пресечения описанной в сюжете мошеннической схемы. Такие инициативы активно обсуждаются в том числе на уровне законодателя. В частности, сейчас в работе находится законопроект о закреплении нотариальной формы для всех договоров дарения с участием пенсионеров. Авторы инициативы уверены — предложенная мера позволит защитить значительную часть населения от потери жилья, а также дать эффективный отпор мошенникам. Практика подтверждает: очень часто преступный замысел выводится на чистую воду именно в нотариальной конторе. Причем дело не только в опытном взгляде и обязательных разъяснительных беседах с заявителями, но и в тщательной проверке предъявленных документов, электронных запросах сведений, которые любой нотариус направляет напрямую в нужное ведомство и получает точный и оперативный ответ. Аферы с поддельными паспортами, подчищенными доверенностями, выморочным имуществом и другие схемы регулярно выявляются и пресекаются нотариусами в самых разных уголках нашей страны.
Пока же заявленная инициатива не закреплена на законодательном уровне и риски высоки, целесообразно следовать простому, но эффективному правилу. Тем, кто хочет получить и уверенность в юридической чистоте сделки, и защиту договора от оспаривания, и гарантии компенсации ущерба, если что-то пойдет не так, стоит выбирать доступный и надежный вариант — нотариальное удостоверение сделки.
