За 10 месяцев 2023 года нотариусы направили 11,6 млн запросов в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Информация из этой «базы данных» необходима для удостоверения сделок с квартирами, домами, землей и нежилыми помещениями. А также для работы по наследственным делам и совершения других нотариальных действий. Всего с 2018 года нотариусы получили в электронном виде более 45 млн выписок из ЕГРН. Помимо этого, по цифровым каналам запрашиваются сведения из ЗАГС, МВД, ФССП и других ведомств и организаций. Рассказываем, какая важная информация доступна нотариусам и как это помогает защитить покупателей недвижимости.
Что нотариус может узнать из ЕГРН
Нотариус получает много полезной информации по объекту недвижимости. Во-первых, подробные характеристики: где и что находится, сколько этажей, какие есть ограничения на земельный участок, является ли это объектом культурного наследия и др. Во-вторых, сведения о зарегистрированных правах по этому имуществу. То есть кому и на основании чего оно принадлежит.
Нотариус может получить выписку обо всех правах на все объекты недвижимости, которыми владел, например, умерший человек. Это необходимо в рамках работы по наследственному делу. Кроме того, есть выписка с договорами долевого участия в строительстве. Нотариус может проверить, зарегистрирован ли такой договор, даже когда дом не построен и прав на квартиру еще нет.
Существует отдельная выписка с информацией о содержании правоустанавливающих документов. Когда у владельца или у наследников нет этих бумаг, нотариус может получить их электронные копии из регистрационного дела. Бывают ситуации, когда у собственника на руках одни документы, а право зарегистрировано на основании других. И необходимо сверить данные.
Реальный случай: люди регистрировали ДДУ, подписав в электронном виде один договор. Параллельно они подписали бумажную версию — и у этого документа были существенные расхождения по сравнению с цифровым. Даже этаж и номер квартиры не совпадали. В итоге владельцу жилья пришлось несколько лет судиться с застройщиком, чтобы привести все в порядок.
Оперативный обмен сведениями напрямую с профильным ведомством гарантирует достоверность информации на момент оформления сделки. Этот фактор приобретает особую актуальность в свете недавних изменений в порядке доступа к данным ЕГРН, которые ввел законодатель. С 1 марта персональные данные собственников недвижимости по умолчанию скрыты для посторонних. ФИО и дату рождения владельца показывают ограниченному кругу лиц, некоторым сотрудникам госорганов и нотариусам.
Остальные могут получить информацию только с согласия самого владельца объекта или через нотариуса — при соблюдении определенных требований. При этом важно учитывать, что нотариус выдает заявителю выписку, в которой есть только фамилия, имя, отчество и дата рождения владельца недвижимости, а также дата возникновения права. В выписке, которую нотариус получает для себя при совершении нотариальных действий, содержится гораздо больше информации. Там есть паспортные данные владельца недвижимости, основание возникновения права и другое. Кроме того, в арсенале нотариусов много других инструментов, которые в совокупности гарантируют максимальную правовую защиту.
«Одно окно» в безопасную и удобную сделку
Нотариус не только запрашивает данные в ЕГРН для совершения нотариальных действий, но и пересылает достоверные сведения для регистрации права собственности. В прошлом году нотариусы подали порядка 4,5 млн таких заявлений. А за последние пять лет — более 18 млн. В их числе — и обращения в рамках сделок купли-продажи недвижимости.
Возможность переложить на плечи нотариуса вопрос регистрации права собственности — весомый «бонус» сделки в нотариальной форме. По закону нотариус сам направляет все необходимые документы в Росреестр в электронном виде непосредственно в день удостоверения сделки. Никаких дополнительных усилий или финансовых затрат от заявителей это не требует.
По последним данным, среднее время регистрации прав на недвижимое имущество по нотариальным документам, поступившим в электронном виде, составляет 11 часов 24 минуты. Для сравнения — в случае с подачей документов через МФЦ процедура регистрации может занимать до девяти рабочих дней.
Нотариальная контора становится для заявителя фактически единственным местом, которое он должен посетить, чтобы уладить все вопросы по сделке с недвижимостью.
Благодаря подключению Единой информационной системы нотариата к системе межведомственного электронного взаимодействия каждый нотариус запрашивает необходимые для проверки сведения электронно, не покидая рабочего места.
На практике запросы в необходимые реестры в большинстве случаев направляются еще до визита сторон сделки в нотариальную контору. Ответы по цифровым каналам приходят быстро — как правило, в течение одного дня.
Родственные связи, попытки мошенничества и плохая память
Порой аферисты подыскивают людей, похожих на умерших граждан, отдают «дублерам» их паспорта и отправляют совершать сделки с «осиротевшим» имуществом. Случай из жизни: с документами умершей женщины в МФЦ пришла ее соседка. И, прикинувшись подругой, которой к тому моменту уже не было в живых, подарила ее квартиру своему сыну. Потом эту сделку через суд отменяли наследники.
Нотариусы в рамках взаимодействия с ЗАГС могут получить информацию обо всех актовых записях: рождении, заключении брака, разводе, отцовстве и смерти. В среднем в сутки в ЗАГС поступает более 11 тысяч запросов от нотариусов.
Полученные данные помогают людям, в том числе, возвращать свои деньги. Например, условная Катя Иванова берет энную сумму в долг, а спустя время перестает его выплачивать. Человек, который деньги одолжил, пытается получить их обратно — естественно, с Кати Ивановой. Однако по бумагам такой женщины уже не существует: она вышла замуж и стала, например, Катей Сидоровой. Или заодно поменяла также имя, и из Кати Ивановой превратилась в Светлану Петрову. Нотариусы, совершающие исполнительные надписи, такие цепочки трансформаций с помощью запросов в ЗАГС могут отследить.
Сведения о расторжении брака помогают нотариусам, например, пресекать попытки бывших жен скрыть факт развода и получить часть наследства после смерти бывших мужей. Бывают и забавные случаи. Так, например, к нотариусу пришел мужчина, который забыл, что 10 лет назад, в день женитьбы, взял себе фамилию жены. Так и ходил все это время, по сути, с недействительным паспортом. Благодаря запросу в ЗАГС нотариус это сразу выявил. И нотариальное действие было отложено до момента, пока мужчина не поменял документы.
По запросам в ЗАГС нотариус видит, кто вписан в графе «отец» в свидетельстве о рождении ребенка. А, например, с помощью Единой государственной информационной системы социального обеспечения он может узнать, чьим папой записан тот или иной человек. Также через ЕГИССО нотариусы могут проверить сведения о назначении опекунов и попечителей — у несовершеннолетних, чьи родители лишены прав, или недееспособных граждан. В 2023 году нотариусы направили более 1,2 млн запросов в ЕГИССО.
Правильные доли, паспорта и должники
Через запросы в Пенсионный фонд нотариус может получить информацию об использовании средств материнского капитала для покупки квартиры, которую люди пытаются продать. Не всегда родители делают это правильно. Например, они могли не выделить доли детям, а значит — в будущем сделку могут признать недействительной. Нотариус минимизирует эти риски. Также он запрашивает сведения о банкротстве и дееспособности владельца недвижимости, его нахождении в списке экстремистов и террористов.
Запросы в МВД помогают нотариусу проверять личности участников сделок, а также разыскивать сособственников, которых необходимо уведомить о продаже доли. Запросы в Федеральную службу судебных приставов позволяют узнать, нет ли ограничений или запретов на сделки с недвижимостью. Например, на недвижимость может быть наложен арест.
Также нотариусы могут увидеть, какие суммы взыскивают с должника, на основании чего закрыты предыдущие исполнительные производства. Например, человек пытается продать дорогостоящий объект, при этом есть информация, что исполнительное производство в отношении него закрыто в связи с отсутствием какого-либо имущества. Можно сделать вывод, что кредиторы в рамках процедуры банкротства обратят внимание на проданный объект и через суд заберут его у добросовестного нового владельца.
Также в число «цифровых» поставщиков данных для нотариата входит Федеральная налоговая служба, Центральный каталог кредитных историй, ряд российских банков, МИД и другие.
