Едва ли не каждый день появляются новости о том, как мошенники присваивают себе чужую недвижимость. Филигранно обманывают, подделывают документы, используют незаконно полученные цифровые подписи, подсовывают продавцам договор дарения вместо купли-продажи. Представляются другими людьми, в том числе реальными владельцами квартир или сотрудниками органов. Инструментарий преступников развивается и пополняется, но в основе многих схем лежат «вечные ценности» — простая письменная форма сделки, которая подразумевает и легкость использования поддельных документов, и доверчивость людей.
Один из недавних примеров — банда черных риелторов, которые продавали недвижимость пропавшей москвички. Злоумышленников задержали благодаря нотариусу, который при удостоверении сделки выявил поддельные документы. Обычно, конечно, мошенники стараются избегать походов в нотариальные конторы, так как понимают, какой для них это риск. Однако бывает, что обращение к нотариусу — обязательное требование по закону. Например, когда отчуждается доля в квартире, при сделках с несовершеннолетними или недееспособными. Нередко на визите к нотариусу всерьез настаивают бдительные покупатели. Как показывает практика, такая предусмотрительность может уберечь от больших проблем в будущем. Ведь квартиру, купленную у мошенников, могут забрать по суду. Вернутся ли при этом потраченные на нее деньги — неизвестно.
Недвижимость — главный материальный актив для огромного количества граждан. По данным экспертов, ежегодно в стране совершается около 37 млн сделок с недвижимостью, половина из которых — сделки с правом собственности. Вместе с тем около 90% таких договоров заключаются в простой письменной форме, то есть вне контроля государства. И именно на этом поприще с энтузиазмом орудуют всевозможные мошенники. Часто в их ловушки попадают пожилые и одинокие граждане, дети-сироты и инвалиды, люди с зависимостями и психическими заболеваниями. Завладев чужой недвижимостью, аферисты продают ее по цепочке ничего не подозревающим гражданам.
Так, например, в июне стало известно о мошенниках, которые представились сотрудниками правоохранительных органов и вынудили 66-летнюю жительницу Перми продать квартиру, взять кредиты и отдать все деньги им. Напугали, что некие «нехорошие люди» ходят по городу с «генеральной» доверенностью на распоряжение ее недвижимостью, вот-вот ее продадут, поэтому нужно действовать на опережение. Аналогичную схему аферисты провернули с пенсионерами из Челябинска, Иркутска, Новгорода, а также с 47-летней женщиной из Йошкар-Олы. Подобных примеров может найтись еще масса.
Обратись женщины к нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи, они бы могли узнать, что доверенность на распоряжение недвижимостью может быть только нотариальной. Если человек выдавал кому-то такой документ, его всегда можно найти в базе данных нотариата и отменить. В Единой информационной системе (ЕИС) нотариата фиксируются сведения обо всех совершенных нотариальных действиях и, в частности, обо всех удостоверенных доверенностях. Если же такой документ не выдавался, значит, мошенники запугивают человека либо мифической доверенностью, которой не существует, либо «нарисованной», которая не имеет юридической силы.
Важно, что нотариус всегда беседует со всеми сторонами сделки, включая продавца, и способен увидеть, когда человек действует в стрессе или под давлением. Кроме того, сделка у нотариуса, хоть и не занимает много времени, никогда не совершается впопыхах. Нотариус не будет торопить человека с принятием решения. И точно не пожалеет времени, чтобы ответить на все вопросы участников, объяснить им правовую суть и последствия договора. И, главное, нотариус убедится, что стороны понимают, что делают и хотят именно тех последствий, которые подразумевает обсуждаемая сделка.
При подозрении, что продавец или покупатель введены в заблуждение, нотариус отказывает в совершении нотариального действия. Если заподозрит преступление, обращается к представителям правоохранительных органов.
Бывает, мошенники продают недвижимость от имени реального владельца, выдавая за него подставное лицо. Иногда с поддельными паспортами аферисты приходят и к нотариусу, но здесь их чаще всего ждет фиаско. Обязательная часть работы нотариуса — тщательная проверка всех документов и сведений через прямые запросы в различные ведомства и организации, включая МВД. Если есть основания полагать, что заявитель предъявил поддельный паспорт — нотариус незамедлительно обращается в правоохранительные органы. Иногда людей с липовыми документами арестовывают прямо в нотариальной конторе. Иногда они стремительно убегают. В обоих случаях удается пресечь мошенническую схему, уберечь граждан от потери средств, единственного жилья, времени и нервов на судебные тяжбы.
Бывает, граждане приходят не с фальшивыми, а с настоящими паспортами, вот только — не своими. Например, преступники подбирают людей, похожих на «оригинал». Бывают и курьезные случаи. Нотариус рассказывает, что однажды к нему пришел человек, который не только не был похож на фотографию в паспорте, но и, судя по дате рождения в документе, явно сильно отличался по возрасту от реального владельца паспорта. На вопрос, есть ли у мужчины другой документ, подтверждающий личность, он сообщил, что паспорт, действительно, принадлежит не ему. Якобы — это документ брата, который планирует совершить сделку у нотариуса и сейчас подойдет. А мужчина всего лишь хотел начать процедуру, чтобы сэкономить всем время. После этого он «на минуточку» вышел и больше никогда не возвращался.
Помимо поддельных паспортов, мошенники зачастую используют просроченные или фальшивые доверенности. Их можно отловить и самому, через бесплатный круглосуточный сервис нотариата. С его помощью можно проверить, существует ли доверенность с указанным реестровым номером, и не отменялась ли она ранее.
При этом есть отдельная категория подделок, которые без участия нотариуса вычислить вряд ли удастся. Речь идет об оригиналах с «переписанными» условиями. Это, когда все реквизиты и печати остаются на своих местах, но меняются полномочия поверенного. Содержание доверенности является нотариальной тайной и публично не раскрывается, поэтому распознать подвох может только нотариус — сверив предъявленный документ с экземпляром, находящимся в ЕИС нотариата.
Есть и еще один «подводный камень». Доверенность может быть настоящей, ее срок не ограничен, все «действующие лица» и содержание документа совпадают. Вот только сам доверитель — скончался. И мошенники или недобросовестные поверенные этим пользуются — откуда покупатель узнает, что человека уже нет? У нотариуса же есть возможность сделать запрос в ЗАГС и своевременно узнать о том, что доверитель ушел из жизни. Почему этот факт важен? Смерть доверителя или поверенного, как и потеря ими дееспособности или приобретение статуса банкрота, аннулирует все доверенности, в которых они фигурируют. То есть совершать сделки по таким доверенностям уже нельзя.
Еще один лакомый кусочек для злоумышленников — наследственные дела. Мошенники подделывают свидетельства о браке или рождении, чтобы завладеть квартирами умерших незнакомцев. Бывшие жены пытаются скрыть факт развода, в надежде, что ушедший из жизни экс-супруг не оставил завещания. Некоторые даже пытаются их подделать. Однако такие махинации точно не увенчаются для зачинщика успехом. Все удостоверенные нотариусами завещания сразу же вносятся в специальный электронный Реестр завещаний в ЕИС. Доступ к системе есть только у нотариусов, которые используют для входа свои усиленные квалифицированные электронные подписи. Внести данные в ЕИС «задним числом» технически невозможно.
Кроме того, не стоит забывать о таком понятии как нотариальная тайна. Ее сохранение — один из ключевых принципов работы нотариуса. Несмотря на то, что нотариус, удостоверивший завещание, вносит его в единую нотариальную базу данных, другие нотариусы не могут увидеть текст этого документа. Все данные, вносимые в ЕИС, хранятся в системе в зашифрованном виде. Непосредственно содержание завещания нотариус, к которому обратился потенциальный наследник, сможет узнать только по факту смерти наследодателя, когда ему предъявят свидетельство о смерти и документ, удостоверяющий личность наследника.
Кроме прочего, нотариус проверяет полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, например, ипотеки, не нарушены ли права третьих лиц, не является ли продавец банкротом или экстремистом. Нотариус может увидеть полную информацию о нынешних и прошлых собственниках недвижимости, проследить цепочку, от кого, кому и на основании каких документов она передавалась.
Порой зачинщиками нечестных схем с недвижимостью становятся вполне мирные и в целом законопослушные граждане. «Бытовые» аферы редко основаны на подделке документов или прямых угрозах. Чаще человек просто недоговаривает или пытается скрыть значимые с юридической точки зрения факты: вроде семейного положения или места нахождения заинтересованного в сделке лица. Масштаб схемы может быть небольшим, а последствия все равно неприятные. Ведь чьи-то права так или иначе нарушаются. И, если сделка проходит в простой письменной форме, шансов, что тайное станет явным, мало.
У нотариуса, помимо различных инструментов проверки и глубоких юридических знаний, есть еще и большой опыт. Он каждый день работает с людьми, знает, как они себя ведут в тех или иных ситуациях. Считывает невербальные знаки, хорошо распознает эмоции, вранье, попытки схитрить. Иногда «внутренняя сигнализация» срабатывает от того, как человек задает вопросы, сидит на стуле или достает документы. Помимо профессионального чутья помогает привычка анализировать «каждую букву» в документе и подходить к вопросам комплексно.
В результате нотариальная форма сделки помогает избежать множества рисков, но на этом преимущества не заканчиваются. Еще один важный фактор — работа нотариуса в режиме «одного окна». Это означает максимальный комфорт для участников. Нотариус сам делает все: от сбора основных бумаг и справок, правовой экспертизы до проекта договора и направления сведений в Росреестр для регистрации перехода права собственности, которая в этом случается делается за один рабочий день. При этом нотариус в силу закона несет полную имущественную ответственность за результат работы и за каждую свою ошибку платит реальными деньгами. В отличие от всех остальных участников рынка недвижимости.
