Стандартная сделка — когда договор подписывают непосредственно его стороны. Один, например, продает свою квартиру, второй ее покупает. Бывает, что вместо какого-то участника действует третье лицо. Если это представитель по доверенности, ее стоит проверить на подлинность. За первые три месяца 2023 года граждане воспользовались соответствующим сервисом Федеральной нотариальной палаты более 730 тысяч раз. Также, например, перед покупателем может оказаться опекун или попечитель собственника имущества. И даже финансовый управляющий, что может встречаться все чаще, поскольку количество граждан-банкротов увеличивается. В прошлом году несостоятельными по суду были признаны более 278 тысяч человек.
Рассказываем, какие подводные камни встречаются, когда заключаешь сделку купли-продажи недвижимости не напрямую с владельцем. И как эти риски минимизировать.
Представители по доверенности
Эксперты предупреждают: безопаснее всего заключать сделку лично, встретившись в одном кабинете, или дистанционно с помощью нескольких нотариусов. Если по каким-то причинам это невозможно и приходится иметь дело с представителем продавца по доверенности, нужно соблюдать «технику безопасности». Иначе можно потерять деньги, приобретенную недвижимость, а также время и нервы в судебных тяжбах.
Итак, если перед вами доверенность, обратите внимание на то, кем, кому и на какие именно действия она выдана. Бывает, в документе указаны полномочия, например, на регистрацию жилья, а поверенный пытается его продать, что незаконно и может быть мошенничеством. Также смотрите на срок действия. Если он истек, доверенность считается недействительной. Внимательно изучите и остальные пункты документа. В нем, помимо продаваемого объекта, могут быть указаны и определенные условия сделки.
Запомните, доверенность на продажу недвижимости должна быть нотариально удостоверена, поскольку речь идет о распоряжении имуществом, права на которое подлежат регистрации. При этом мало увидеть печать нотариуса на бланке, нужно убедиться, что документ настоящий. Базовая рекомендация — воспользоваться публичным реестром ФНП для проверки доверенностей. Это можно сделать круглосуточно и бесплатно. В реестр вносятся данные обо всех удостоверенных доверенностях. Можно увидеть, действителен ли документ с указанным номером, сверить данные.
За первые три месяца 2023 года граждане воспользовались указанным сервисом более 730 тысяч раз. Если сравнивать с цифрами, например, пятилетней давности: это более чем вдвое превышает показатель за первый квартал 2018 года. В целом в 2022 году было зафиксировано свыше 3,6 млн обращений к сервису проверки доверенностей, что более чем в 3 раза превышает показатель полного 2018 года. Также на нотариальном бланке есть защитный QR-код. С его помощью на портале Федеральной нотариальной палаты можно проверить, зарегистрирован ли документ с такими реквизитами в системе.
Важно проверять доверенность непосредственно перед самой сделкой, потому что документ могут отменить в любой момент, еще до окончания указанного в нем срока действия. Доверенность может быть аннулирована и по другим причинам: смерть доверителя, его признание недееспособным, пропавшим без вести, банкротом. Исключить все риски самостоятельно может быть непросто. Есть и еще один нюанс: реквизиты доверенности могут быть настоящими, а текст — не очень.
Мошенник мог взять доверенность, которая реально выдавалась на его имя и значится в базе нотариата, но изменить полномочия в бумажном варианте документа. Например, доверенность на регистрацию жилья может «волшебным образом» стать доверенностью на его продажу. Поэтому надежнее всего — удостоверять сделку с участием поверенного у нотариуса. Только он может увидеть, какие полномочия были в первоначальном варианте нотариальной доверенности, так как эти данные являются нотариальной тайной и публично не раскрываются.
Нотариус, который удостоверил доверенность, перед этим установил реальную волю доверителя. Однако для чистой и безопасной сделки важно не только, в каком состоянии был владелец недвижимости, когда передавал право распоряжаться ею другому человеку, но и в каком состоянии находится сам поверенный. Если впоследствии будет установлено, что он не понимал смысла происходящего, договор могут признать недействительным. Нотариус, который удостоверяет сделку, обязательно убедится, что все участники, включая поверенного, четко осознают, что делают и какие у этого будут последствия.
Кроме того, нотариус помогает составить юридически выверенный договор и может подсказать, какие дополнительные гарантии в него имеет смысл включить. Например, это может быть заверение от поверенного, что собственник, от имени которого он действует, жив, здоров, находится в здравом уме, твердой памяти. И хочет, чтобы именно этот человек распорядился его недвижимостью.
Также нотариус проверяет юридически значимые факты, документы и паспорта всех участников сделки, включая собственника. Если выяснится, например, что паспорт владельца недвижимости числится в базе МВД как недействительный (допустим, утрачен), то нотариус отложит удостоверение сделки. И попросит, чтобы ему предоставили доверенность с актуальными паспортными данными собственника.
Представители по закону
Сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан должны быть обязательно нотариально удостоверены. Иначе они по определению считаются недействительными. Если кто-то пытается без визита в нотариальную контору продать вам недвижимость, в которой фигурируют указанные категории граждан, — сразу «стоп».
Нотариус в таких сделках гарантирует, что права самых уязвимых граждан будут надежно защищены. Для покупателя это значит, что и его права защищены, поскольку минимизируются поводы для оспаривания договора в будущем. Нотариус обязательно проверит все важные условия, в том числе полномочия опекуна или попечителя, наличие согласия на сделку от органов опеки и попечительства и так далее.
Нужно учитывать: даже если в сделке на первый взгляд нет ни недееспособных, ни детей, это еще не значит, что их действительно нет. При сделках в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, могут быть упущены важные моменты. Например, продается квартира, в которой несовершеннолетний не является собственником или сособственником, но он в ней зарегистрирован. Родители обычно обязуются снять ребенка с регистрационного учета, при этом зарегистрировать его на новом месте они могут и не спешить. Как показывает практика, таких случаев довольно много. В итоге непонятно, улучшились или ухудшились жилищные условия ребенка. В дальнейшем это может кончиться судебными процессами.
Еще одна серьезная ситуация: когда квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала. Риски покупателя — получить жилплощадь, в которой вообще не выделены или выделены с ошибкой доли на детей. А это снова повод для оспаривания сделки. Покупатель может даже не узнать, что продавец в прошлом использовал маткапитал. Нотариус в свою очередь тщательно проанализирует документы продавца, кроме того, он может использовать другие инструменты проверки.
Представители в кавычках
Финансовый управляющий не является представителем собственника имущества в классическом понимании, но действует вместо него во взаимоотношениях с покупателем. Тема актуальна, поскольку количество банкротов среди физических лиц и индивидуальных предпринимателей растет с каждым годом. По данным «Федресурса», количество судебных банкротств россиян за прошлый год увеличилось на 44% — до 278,1 тыс. По ожиданиям экспертов, озвученным в СМИ, в 2023-м число банкротств продолжит увеличиваться. В целом, по данным «Федресурса», за семь лет существования механизма судебного банкротства несостоятельными признаны 753,2 тыс. человек.
По закону, имуществом гражданина-банкрота, которое составляет конкурсную массу, может распоряжаться только финансовый управляющий вместо собственника. В частности, недвижимость банкрота может быть продана с торгов.
Как покупателю проверить полномочия финансового управляющего? Он утверждается Арбитражным судом в деле о банкротстве гражданина. Бывает, что один управляющий сменяет другого. Решения и определения Арбитражного суда есть в его открытой информационной системе. Причем, как уточняют эксперты, они не обезличиваются. Правда, найти нужные документы не всегда просто из-за немалого количества опубликованных актов. Если сделку удостоверяет нотариус, он обязательно проверит полномочия финансового управляющего. Например, запросит соответствующее определение суда.
При заключении договора в простой письменной форме нужно учитывать тот факт, что финансовый управляющий не является собственником недвижимости, которую продает. Он может искренне хотеть сделать все правильно, но порой «спотыкается» из-за того, что не знает всей предыстории объекта и существенных деталей.
Программа минимум для покупателя — запросить все правоустанавливающие документы. Программа максимум — обратиться к нотариусу. Он обеспечит соблюдение всех норм закона и условий, обозначенных при проведении торгов, а также проверит участников сделки и имущество.
Если с торгов продают долю в недвижимости (или, например, долю в бизнесе), такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако не всегда финансовый управляющий и тем более покупатель об этом знают. Нередко бывают случаи, когда участники долевой сделки приходят к нотариусу только спустя несколько месяцев после проведения торгов. После того, как договор отказываются регистрировать из-за несоблюдения обязательной нотариальной формы.
