Жительница Москвы Ольга Смирнова узнала о том, что у ее квартиры появились новые хозяева, когда они позвонили в дверь. Для женщины случившееся стало шоком — ведь она никаких сделок не совершала. Удивлены были и новые хозяева квадратных метров.
Ольга обратилась в МФЦ и узнала: действительно, её квартира больше ей не принадлежит. Сделка, которая сделала Ольгу бездомной, проводилась злоумышленниками в простой письменной форме через МФЦ на основании доверенности, якобы выданной в Израиле на имя некоего Сергея Салмодина. Несмотря на то, что доверенность была поддельной, документы приняли, и сделка была успешно зарегистрирована. Новые ФИО на квитанциях за коммуналку также подтвердили смену собственника недвижимости.
Винить в случившемся сотрудника МФЦ, принимавшего документы от мошенников, бессмысленно. Ведь в его компетенции не входит проверка юридической чистоты сделки, у него нет соответствующей квалификации. Более того, человек «из окошка» не обязан общаться со сторонами сделки, проверять понимание ими ее условий и последствий, выяснять, не введен ли кто-то из них в заблуждение. Такие обязанности законом закреплены только за нотариусами. В свою очередь, задача сотрудника МФЦ — просто принять пакет документов и направить его на регистрацию. Этим часто и пользуются мошенники, которые знают: раз нет проверки, то и вероятность разоблачения практически нулевая. А ответственность за возникшие после совершения такой сделки последствия полностью ложится на самих участников договора.
Ольге предстоят долгие судебные разбирательства, иногда подобные процессы затягиваются на годы. Кроме того, по информации СМИ, мошенники уже успели перепродать эту недвижимость. То есть пострадали еще и ни о чем не подозревавшие новые владельцы жилья. И, если шансы на возврат квартиры у изначальной собственницы объективно есть, то положение последних участников цепочки незаконных сделок удручающее — вероятность защиты их прав и полного возмещения ущерба, как показывает практика, минимальна.
Опыт европейских стран давно демонстрирует, что уменьшению количества подобных преступлений способствует установление обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью. Так, например, без нотариуса невозможно провести ни одни сделку с жильем в Бельгии, Греции, Испании и Германии, правовая система которой очень близка нашей. В нашей стране обязательному нотариальному удостоверению пока подлежат только некоторые виды сделок — сделки с долями, сделки с участием несовершеннолетних и недееспособных и т.д. Остальные сделки возможно провести без участия нотариуса, в так называемой простой письменной форме, где гарантии безопасности сведены к нулю.
Если же сделка удостоверяется нотариально, то ответственность за нее лежит на нотариусе. Помимо выяснения реальной воли и волеизъявления сторон сделки, нотариус, прежде чем удостоверить договор, также проводит экспертизу представленных ему документов. В частности, если речь идет о сделке по доверенности, нотариус обязательно проверит ее на подлинность и действительность. Это касается и тех доверенностей, что выданы на территории РФ, и тех, что выданы нотариусами других государств. То есть конкретно в этом случае, если бы мошенники попытались провести сделку в нотариальной форме, они были бы мгновенно разоблачены при проверке представленной доверенности.
Более того, нотариус в отличие от рядового гражданина может сверить текст предъявленной доверенности с содержанием документа, хранящегося в Единой информационной системе нотариата. Такие документы как паспорт или свидетельство о рождении нотариус проверяет через быстрые электронные запросы в профильные ведомства.
Совсем недавно мы рассказывали об очередном случае, когда нотариус выявил фальшивую доверенность, по которой предпринимателя планировали лишить его бизнеса. Такие разоблачения происходят в нотариальных конторах регулярно: нотариусы выявляют поддельные доверенности, завещания, паспорта и другие документы, которыми пытаются воспользоваться злоумышленники. Однако, пока существует возможность обойти нотариальную контору стороной и провести сделку там, где не будет такой тщательной проверки, преступления будут совершаться снова и снова.
