Правовая неграмотность и безграничное доверие порой даже к малознакомым людям делают человека легкой добычей для мошенников. Очередная громкая история, о том, как одинокая пенсионерка лишилась квартиры по доброте душевной и в надежде на соблюдение устных договоренностей, произошла на днях в Москве.
В России проживает почти 37 млн человек старше трудоспособного возраста, — такие данные приводит Минтруд. При этом, как показывали недавние социологические исследования, число одиноких пожилых россиян составляет около 7 млн человек. Очевидно, что многие из них нуждаются в чьей-то помощи, причем на постоянной основе. Найти добровольцев среди родни или оплатить профессиональную сиделку могут не все. Поэтому порой «верными» помощниками для одиноких стариков становятся абсолютно посторонние люди. И вроде бы ничего плохого в таких добровольцах с улицы нет. Более того, в законе даже есть отдельная правовая конструкция для регулирования подобных отношений — договор ренты. Однако у многих нет четкого понимания, как эти договоры работают, какие риски несут и почему, если при их заключении не было нотариуса, они незаконны, а «рентоплательщик» здесь, скорее всего, — мошенник.
Москвичка Нина Васильевна, предлагая бартер случайному знакомому Михаилу — он за ней ухаживает, а взамен получает ее вторую квартиру, возможно, и вовсе не знала, что это, по сути, называется рентой. Тем более она не думала, что подобные сделки рискованные и непростые с правовой точки зрения. Именно поэтому они проводятся исключительно под контролем нотариуса. В свою очередь, обрадовавшийся столь щедрому предложению молодой человек, напротив, точно знал, что договоренность надо обязательно оформить юридически. Правда, договору ренты он предпочел договор купли-продажи недвижимости. Для этого было как минимум две причины: во-первых, стандартная сделка купли-продажи подразумевает, что право собственности на квартиру сразу после регистрации переходит «покупателю», а, во-вторых, такой вариант позволяет избежать обязательного похода к нотариусу — достаточно привести пенсионерку в МФЦ. В нюансы документа, который Нина Васильевна подписала в МФЦ, она не вдавалась. Объяснять специально всю суть происходящего местные сотрудники тоже не стали — они и не обязаны этого делать. Спустя время уже потерявшая квартиру женщина все-таки заметила в документах нечто странное — сумму в 5 млн рублей, которая непонятно откуда взялась и которую она, конечно, не получала. Михаил лишь объяснил, что это все формальности, которые ничего не значат. Только вот соблюдать устные договорённости об уходе за своей благодетельницей молодой человек тоже со временем перестал. Да и зачем — если квартира уже его.
Схема, которую использовал Михаил, довольно простая, широко известная и, к сожалению, активно применяемая на практике. В ее основе — умение втереться в доверие пожилому человеку и... простая письменная форма, которая по закону применима для целого спектра договоров отчуждения недвижимости, включая дарение и куплю-продажу. Простая письменная значит без нотариуса. То есть, никто не будет разбираться, понимает ли собственник, на какую сделку он идет и знает ли о правовых последствиях подписываемого договора. Более того, никто не будет и отвечать за исход такой сделки — вся ответственность ложится на плечи ее участников.
При этом сама идея ренты — полезная, безопасная для рентополучателя и зачастую оправданная инициатива, которая дает нуждающимся возможность получить финансовую или иную помощь. Так, например, по договору пожизненной ренты рентоплательщик осуществляет регулярные денежные выплаты. При этом размер перечисляемой суммы не может быть ниже прожиточного минимума в регионе, где проживает получатель ренты. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением рентополучателю гарантируется не только получение денежных средств в натуральном виде, но и получение ухода, лекарств, питания, одежды и пр. Важный нюанс: в этом случае получатель ренты также сохраняет право проживать в квартире, фигурирующей в договоре. За 2021 год россияне обращались к нотариусам за оформлением ренты 5271 раз.
Кстати, какой бы вид ренты ни был, на недвижимость накладывается обременение, которое в обязательном порядке фиксируется в Росреестре. Поэтому рисков, что рентоплательщик вдруг решит продать квартиру или распорядиться ей иным образом без согласия получателя ренты, нет.
Прежде чем оформить любой из видов ренты, нотариус обязательно убедится в том, что волеизъявление соответствует реальной воле сторон, согласует все нюансы предоставления содержания и разъяснит правовые последствия сделки. То есть именно нотариус выступает гарантом защиты интересов обеих сторон договора ренты, а также помогает составить договор, который учитывает интересы и рентоплательщика, и рентополучателя. Нотариальная форма также служит гарантом защиты договора от последующего оспаривания. Более того, когда стороной сделки является пожилой человек, нотариусы в ходе удостоверения предпочитают использовать видеофиксацию. Запись совершения нотариального действия предоставляется по запросу суда в ситуации, если, к примеру, обделенные наследники будут пытаться оспорить сделку на основании якобы неадекватного состояния их пожилого родственника в момент заключения договора.
Таким образом, главное, о чем стоит помнить людям, нуждающимся в чьей-то регулярной помощи и готовым взамен отдать свою недвижимость: такого рода сделки нужно заключать только в конторе у нотариуса.
