Мера соцподдержки семей с детьми посредством получения так называемых средств материнского капитала пользуется большим спросом у россиян. По данным Минтруда, с 2007 года маткапитал уже получили более 11 млн российских семей. При этом больше половины получателей маткапитала направляют его на улучшение жилищных условий. С этим решением связан целый ряд правовых нюансов, которые необходимо учесть при оформлении приобретаемой, в том числе, за счет средств маткапитала, недвижимости. Наиболее актуальные вопросы правоприменения Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обсуждались на экспертном круглом столе, организованным АНО «Центр научно-методического обеспечения нотариальной деятельности» 10 ноября.
Приобретая квартиру с использованием средств материнского (семейного) капитала (МСК), необходимо соблюсти ряд условий, в частности — выделить всем детям и обоим родителям доли в этом жилом помещении пропорционально размеру материнского капитала. Именно эта процедура вызывает у получателей сертификатов сложности, а зачастую и вовсе игнорируется либо исполняется некорректно. В результате, возникают споры, а сделки с недвижимостью, приобретенной, в том числе, за счет средств МСК, признаются незаконными.
По мнению председателя Общественной палаты РФ Лидии Михеевой, основная проблема заключается в отсутствии органа, уполномоченного контролировать процедуру по выделению долей и их корректному расчету еще до момента перечисления средств МСК из Пенсионного фонда РФ. «Ни Пенсионный фонд, ни органы опеки, ни какие-либо иные компетентные органы государственной власти на предварительной стадии сделки с МСК к правоотношению не подключены», — отмечает эксперт.
Обеспечить соблюдение требований закона и гарантированно защитить права детей в таких случаях помогло бы привлечение нотариуса. «Нотариальное удостоверение должно быть как раз тем самым контролем „на входе“, чтобы нотариус, действующий от имени Российской Федерации, предварительно проверил размер долей в праве на приобретаемую недвижимость и все прочие важные нюансы», — считает глава Общественной палаты РФ.
Кроме того, распространены случаи, когда недвижимость уже приобретена, а средства маткапитала используются уже после — на погашение ипотеки. В этом случае родители или один из них должны наделить причитающимися долями детей и, если это требуется, супруга в течение шести месяцев с момента выплаты кредита. Получается, что между непосредственным использованием средств МСК и оформлением недвижимости в долевую собственность может пройти очень много времени. Предугадать, насколько добросовестными окажутся получатели маткапитала, и выполнят ли они взятые на себя обязательства с учетом всех требований закона, здесь тем более сложно.
Усложняет ситуацию и то, что соглашение об определении долей может быть оформлено в простой письменной форме, то есть без участия и контроля компетентного специалиста — нотариуса. Как результат, в таких сделках происходит огромное количество нарушений. По совету не самых квалифицированных юристов или лиц, чья профессия вообще не связана с юриспруденцией, стороны соглашения неправильно рассчитывают доли, забывают о уже совершеннолетних детях, указывают вместо долевого совместный режим собственности для супругов и допускают другие грубые ошибки. При этом проблемы всплывают уже позднее — при разделе имущества супругов вследствие развода, при необходимости вступления в наследственные права после смерти одного из членов семьи, при продаже недвижимости, приобретенной с использованием средств МСК, третьим лицам. Таким образом, страдают права и законные интересы не только членов семьи, использовавших когда-то маткапитал для улучшения жилищных условий, но и абсолютно посторонних людей, которые приобрели у них это жилье. Записи в ЕГРН отменяются, и вновь под удар попадает стабильность гражданского оборота.
По мнению председателя Комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе Ильи Радченко, все это еще раз говорит о необходимости использования обязательной нотариальной формы для столь сложных сделок, где, в частности, есть общедолевая собственность супругов.
Когда стороны обращаются к нотариусу, он как опытный и квалифицированный юрист поможет составить грамотный документ, полностью отвечающий требованиям закона и гарантирующий равную защиту прав и законных интересов всех сторон соглашения. Когда речь идет о сделках с МСК, нотариус делает сложный договор, представляющий собой соглашение об определении долей с элементами брачного договора либо с элементами договора дарения (если в сделке также фигурирует земельный участок), объясняет член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе Александр Сагин. Каждый раз — это непростая и скрупулезная работа.
Еще одна проблема, которая обсуждалась в рамках круглого стола и неоднократно поднималась экспертами нотариального сообщества ранее в ходе различных слушаний, — отсутствие в ЕГРН отметок о том, что тот или иной объект недвижимости приобретался с использованием средств маткапитала. Получается, что кроме самих получателей сертификата и Пенсионного фонда, никто не знает об использовании МСК в отношении, к примеру, продаваемой квартиры. И, если нотариусы знают о таком нюансе сделок с собственниками, у которых есть дети, и обязательно проверяют эти факты, то участники сделок в простой письменной форме зачастую вообще не задумываются о последствиях сокрытия факта использования МСК и не уточняют столь важные моменты у контрагента. Как результат, рушатся целые цепочки сделок.
«Есть проект федерального закона, обязывающий Пенсионный фонд РФ направлять сведения об использовании средств МСК в Росреестр. То есть, эти сведения должны будут отражаться в выписке ЕГРН. Это важная законодательная инициатива, которая позволит избежать фактов сокрытия привлечения средств маткапитала для улучшения жилищных условий и дальнейшего оспаривания сделок по этой причине», — отмечает Александр Сагин.
Другими темами дискуссии с участием экспертов нотариального сообщества, органов госвласти, представителей Верховного суда, профессуры также стали: определение круга лиц, имеющих право на имущество, приобретенное с использованием средств МСК; особенности расчета долей при использование средств маткапитала на строительство или реконструкцию; порядок наследования имущества, приобретенного с привлечением МСК и принадлежавшего члену семьи, умершему до определения долей в праве собственности и др.
