Исследование Финансового университета при Правительстве РФ, представленное сегодня в Общественной палате РФ, подтвердило серьезный масштаб угрозы, с которой сталкиваются граждане — участники сделок с недвижимостью. Ежегодно количество дел по мошенническим схемам в недвижимости растет примерно на 8%. Только за 1 полугодие 2020 года зарегистрировано 4 129 дел о мошенничестве: для сравнения, в прошлом году их было 7 340. Нагрузка же на суды в части гражданско-правовых споров в сфере недвижимости выросла за 5 лет на 173%.
Эти данные привела в своем докладе Венера Шайдуллина, директор Центра исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве РФ. Такое комплексное исследование позволяет оценить истинный размер проблем, которые и до этого заявлялись в разрозненных данных статистики. Так, и ранее СМИ сообщали, что по данным МВД около 5-7% сделок с недвижимостью проходит с нарушением закона. Сейчас же данные исследования показывают взаимосвязь множества тенденций, усугубляющих ситуацию. Раскрываемость мошеннических преступлений в сфере оборота недвижимости падает — в 2018 году был вынесен всего 991 приговор, а за весь 2019 и первую половину 2020 — 981.
Более того, риски все больше относятся к вторичному рынку. По данным исследования, «в настоящее время совершенствование законодательства, связанного с привлечением средств граждан на различных этапах строительства, не позволяет или значительно ограничивает мошенникам включаться в преступные схемы», то есть все указанное количество мошеннических схем перетекает на вторичный рынок, и эта проблема вызвана, по мнению экспертов, отсутствием должного контроля за законностью самих сделок. Простая письменная форма сделки, где никто не отвечает за ее правовую чистоту, позволяет вводить граждан в заблуждение, нарушать права собственников, пользоваться их непониманием правовых последствий подписываемых ими документов.
На круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», организованном Комиссией Общественной палаты РФ по экспертизе общественно-значимых законопроектов и иных правовых инициатив 15 сентября, участники обсуждали необходимые меры для разрешения такой ситуации. В дискуссии приняли участие представители государственных ведомств и общественных организаций, эксперты научных центров, представители банков, риелторского сообщества и нотариата.
Председатель Комиссии, президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, открывая мероприятие подчеркнул, что «социальная и экономическая стабильность, к который мы стремимся, не может быть достигнута без такого важного фактора, как гарантия защиты самого дорогого актива людей — их недвижимости». В свою очередь секретарь Общественной палаты Лидия Михеева отметила, что проблема защиты прав добросовестного приобретателя охватывает широкий ряд различных жизненных ситуаций, когда человек не знает о существовании прав или притязаний третьих лиц на приобретаемый им объект и т.д. Необходимо выработать предложения для законодателя, и обязательная нотариальная форма сделок уже неоднократно предлагалась в качестве решения, поскольку «для прочности и незыблемости прав граждан на недвижимое имущество, прежде всего, нужно безупречное основание для возникновения этих прав».
Действительно, простая письменная форма сделки является причиной большинства проблем в обороте недвижимости. И данные научного исследования подтверждают этот тезис, раскрывая сущность выявленных мошеннических схем. Эти выводы подтвердил в своем докладе руководитель бюро правовой и экономической безопасности «КРАСС-Практик» Антон Гусев, рассматривая типологию криминальных схем. К образованию новых схем приводит правовая безграмотность населения в части сделок, заключенных в простой письменной форме.
Более того, преступность становится более умелой — зачастую невозможно доказать преступный умысел, квалифицировать дело как мошенничество. Вследствие этого потерпевшим гражданам приходится защищать свои права путем гражданско-правовых исков в целом ряде преступных схем, как, например, незаконный отъем квартиры с помощью поддельной электронной подписи. Так, количество исков, связанных со сделками с частными домами и приватизированными квартирами, составило в 2019 году 7338, из них 5722 удовлетворено, в 1616 отказано. Количество дел о признании недействительными сделок с земельными участками в 2019 году составило 1322. При этом большое количество проблем граждан носит латентный характер — многие из них даже не обращаются в правоохранительные органы, будучи уверенными в том, что сами виноваты в своих бедах, либо просто не верят в возможность исправить ситуацию.
Представители общественных организаций приводили многочисленные примеры случаев нарушения прав граждан, где подтверждается и недостаточность системы МФЦ для гарантий соблюдения прав граждан, и даже недостаточность банковских проверок при ипотечных сделках. Первый заместитель председателя комиссии Общественной палаты РФ по развитию некоммерческого сектора и поддержке социально ориентированных НКО Наталья Кирюхина привела ряд таких примеров, в частности — недавний случай с сочинской семьей, которая выплатила ипотеку за дом, но осталась без жилья, так как первоначальную сделку, а значит, и все последующие, признали незаконной. Примечательно, что проводимые банками правовые экспертизы, на основе которых клиентам одобряют сделку, не защищают людей от подобных ситуаций. Об этом свидетельствует судебный процесс, в котором пытается отстоять свои права семья из Липецка, также понадеявшаяся на надежность ипотечной сделки.
Директор Фонда общественного мониторинга и защиты прав потребителей финансовых услуг «За права заемщиков» Евгения Лазарева также подчеркнула проблемы недостаточной защищенности граждан во всех типах сделок без нотариального удостоверения. Она отметила, что несмотря на то, что государство стимулирует ипотеку, и даже нотариуса устранили из этой сферы для того, чтобы «снизить расходы граждан», в итоге расходы ипотечников на юридическое сопровождение сделки выросли, услуги проверки стали дороже. Она отметила, что нотариус выполняет важнейшую функцию правовой консультации, так как люди не читают договоры, не разбираются в обстоятельствах, «думают, что можно потом из любой проблемы выйти, а это не так». И мошеннические схемы типа «обратный выкуп» — тому пример.
Декан «Высшей школы правоведения», профессор кафедры правового обеспечения рыночной экономики РАНХиГС Олег Зайцев отметил, что уровень квалификации сотрудников МФЦ явно не соответствует задаче обеспечения законности сделки с недвижимостью, документы по которой они принимают от граждан. Он же отметил и тот факт, что безоглядная цифровизация и упрощение проведения сделок с самым дорогим активом не прибавляют безопасности, наоборот. Тем более что ни агрегаторы услуг, ни цифровые сервисы, которые пытаются заменить и риелторов, и нотариусов, не несут никакой ответственности.
Гарантии законности сделки являются обязательным условием достоверности сведений государственного реестра. Как отметила руководитель направления «Центр содействия законотворчеству» Алена Руденко, основная проблема — оспаривание прав в ЕГРН и, как следствие — недоверие населения к записям в реестре. Реестр прав на недвижимость должен быть достоверным, иначе он не нужен. Проблема недостоверности записей кроется в неквалифицированном посредничестве между сторонами сделки и Росреестром. Необходимо установить бесповоротность записей в ЕГРН, которую обеспечат нотариальное удостоверение и регулирование риелторской деятельности.
Как подчеркнула член Правления Федеральной нотариальной палаты Александра Игнатенко, присутствие нотариата именно в сделках с жилой недвижимостью позволяет в полной мере реализовать конституционное право граждан на жилище, а также на получение квалифицированной и доступной правовой помощи.
Напомним, что уже несколько лет тариф на оформление сделки, требующей обязательного нотариального удостоверения, составляет 0,5% от суммы договоры и ограничивается порогом в 20 тысяч рублей. При этом нотариус оказывает полный комплекс услуг: от проведения всех необходимых юридических проверок и запросов до подачи заявления на регистрацию права собственности и выдачи собственнику уже готовых документов. Расценки же различных коммерческих структур, предлагающих юридическое сопровождение сделок, никак не регламентированы и зачастую в разы превышают расходы на нотариальное удостоверение договора. При этом никакой ответственности за качество оказанных услуг сотрудники таких компаний не несут. «Справедливо говорить о том, что нотариальный тариф сегодня — это минимальный тариф на рынке юридических услуг», — сделала вывод представитель ФНП.
Отдельной темы заслуживает проблема квартирного рейдерства, регулирования сделок с долевой собственностью, о чем говорила депутат Московской городской думы Наталья Метлина, представляя свои предложения по защите прав граждан в этой сфере. Она предложила рассмотреть возможность проведения такого пилотного проекта в Москве. Только в столице за 2 месяца в ее приёмную обратилось более 300 пострадавших граждан.
Как отметил Константин Корсик, общая и первостепенная задача сегодня — сделать так, чтобы не возникало ни одного случая, когда гражданин пострадал — остался без денег и без жилья из-за несовершенства законодательства или мошеннических действий третьих лиц. «Именно введение обязательной нотариальной формы, по крайне мере, для сделок с жильем — важный шаг к достижению этой цели, к достоверности ЕГРН и бесповоротности его записей. Вместе с тем, решения требует и вопрос с регулированием работы риелторов», — добавил председатель Комиссии.
Необходимость регулирования риелторской деятельности подчеркнули и представители риелторского сообщества. Будь то в форме СРО, либо лицензирования, либо иных форм, предложенных профессиональными участниками рынка, это необходимая мера для наведения порядка в сфере оборота недвижимости. Как отметил Константин Корсик, «настало время объединиться для принятия соответствующего закона, ведь риелтор выполняет важную работу, которую не может никто заменить».
Член генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», председатель подкомитета по развитию рынка недвижимости Анна Лупашко подчеркнула: «те гарантии, которые не способна дать ни одна электронная система, в полной мере обеспечиваются нотариатом». При этом всю работу по осуществлению коммерческой стороны сделки должны выполнять именно квалифицированные риелторы. Как отметила, в свою очередь, руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 Слона» Юлия Плетнева: «риелторы — это самая многочисленная группа профессиональных участников рынка недвижимости, но до сих пор самая малообученная и разрозненная». Она предложила рассмотреть систему оценки квалификации риелторов, представив подробную презентацию.
Член Общественной палаты РФ, вице-президент Федерального союза Адвокатов России Михаил Бажинов заострил внимание на том, что, если излишне доверять технологиям, невозможно будет избежать не только преступлений, но и правовых ошибок, которые может отследить и исправить только высококвалифицированный юрист. Его дополнила и профессор кафедры гражданского и международного частного права ФГАОУ ВО Волгоградского государственного университета Светлана Казаченок, отметив необходимость присутствия именно квалифицированного юриста в таких ответственных сферах правоотношений.
Участники круглого стола также обратили внимание на отдельные аспекты совершенствования системы регистрации прав на недвижимость. Так, заместитель начальника юридического департамента АО «Газпромбанк» Дмитрий Еремеев, подчеркнув необходимость введения нотариального удостоверения сделки именно для сделок с жильем граждан, отметил следующее: нужно улучшать взаимодействие в рамках СМЭВ. В частности, у Росреестра нет возможности проверить фальсифицированные решения судов как основания для регистрации прав. Также возникают вопросы в части доступности сведений об ограниченной дееспособности граждан как проблемы для оспаривания сделок. По его мнению, также необходимо для минимизации рисков сделать публичной информацию об использовании маткапитала при сделке, с отметкой о необходимости выделения доли ребенку.
Его идеи поддержала и заместитель председателя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Мария Мельникова. Она добавила, что также необходимо вести речь и о возможности учета, чтобы можно было «увидеть» наличие семейной собственности на имущество. «Сейчас в первом чтении приняты изменения к Семейному кодексу. Я считаю, что это важный шаг, который позволит нам увидеть во многом совместную собственность супругов на недвижимое имущество. Действительно увидеть ее в реестре прав». В части выморочного имущества государство, как крупный наследник прав, в т.ч. на квартиры, должно иметь инструменты для выявление прав.
Представитель Росреестра, статс-секретарь — заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алексей Бутовицкий в своей презентации подробно представил предложения Росреестра в части законопроекта о т.н. «гаражной амнистии», который может решить накопленные в этой сфере проблемы, избавит граждан от обращения в суд.
