Одна из важнейших задач нотариуса — однозначно понять, что человеку нужно. И это далеко не всегда то, о чем он изначально просит. Где-то ошибки продиктованы недостаточной правовой подкованностью заявителя, где-то — заблуждениями, давлением или манипуляциями других людей. Иногда и сам обратившийся пытается схитрить. В одних случаях путаница вызывает улыбку. В других может привести к серьезным негативным последствиям, если человек не проконсультируется с профессионалом. Например, все с тем же нотариусом.
Дарение или завещание с рентой
Среди самых популярных заблуждений — когда люди путают дарение с завещанием. Хотят, например, отдать квартиру, но ограничить возможность человека, получившего такой щедрый подарок, пользоваться им. «Хочу сделать дарственную, но чтобы человек переехал сюда или мог продать жилплощадь только после моей смерти» — пожалуй, одна из самых распространенных фраз, которую слышат нотариусы. Если хотите, чтобы ваше имущество досталось кому-то после того, как вас не станет, — его нужно не дарить, а завещать.
Бывает, собственник как будто хочет подарить квартиру, но так, чтобы новый владелец за ним ухаживал. То есть путает дарение с рентой. Не все знают, что по договору ренты, как и по договору дарения, право собственности переходит новому владельцу сразу же после регистрации в Росреестре. Однако бывший владелец получает взамен платежи и при этом может оставаться в переданной квартире до конца своих дней. На объект накладывается обременение: пока жив рентополучатель, новый собственник не может распоряжаться недвижимостью без его согласия.
В случае с договором дарения новый владелец не обязан даже благодарить дарителя и может делать с имуществом, что пожелает. С января 2025 года все договоры дарения недвижимости между гражданами должны обязательно удостоверять нотариусы. Теперь распространенные в прошлом ситуации, когда пожилые люди дарили свое единственное жилье через МФЦ, не понимая толком, какие у этого будут последствия, невозможны.
Так, в Подмосковье в нотариальную контору пришла бабушка с посторонним человеком. В кабинете оба заявили, что хотят заключить договор дарения. Нотариус начала выяснять обстоятельства и поняла, что на самом деле женщина хочет недвижимость не подарить, а завещать. Мужчине пришлось выйти в холл, так как нотариус должен побеседовать с завещателем наедине. Несостоявшийся одаряемый устроил скандал, не получив желаемого. Ситуация подействовала на бабушку отрезвляюще. В конечном итоге она составила завещание на внука.
Согласие экс-супруга или свидетельство о расторжении брака
Часто встречается такое заблуждение: пока пара находится в браке, их имущество считается общим, и на продажу нужно согласие второй половины, а после развода — уже нет. Особенно если заработал, допустим, на квартиру, купил ее и оформил на себя один из супругов. Бытует мнение, что через три года после расторжения брака экс-партнер уже не имеет никаких прав на такое имущество. Это не так.
На самом деле, если в период брака имущество было в совместной собственности, развод это никак не меняет. Если, прикрывшись свидетельством о разводе, продать такую квартиру без согласия бывшего супруга или супруги, сделка может быть оспорена в суде. Или, как вариант, пострадавшая сторона попросит свою половину от вырученной за продажу суммы.
Чтобы избегать непонятных ситуаций, при разводе лучше всего сразу разделить имущество. Это можно сделать через суд или у нотариуса, если между бывшими супругами нет спора. Случаются курьезные ситуации. К московскому нотариусу обратились экс-супруги: женщина хотела продать квартиру, мужчина должен был дать согласие на это. Нотариус сопоставил период их брака и дату приобретения недвижимости. Оказалось, что женщина была замужем несколько раз и привела не того бывшего мужа.
Бывает и так: человек приходит к нотариусу дать согласие на сделку как действующий супруг или супруга и узнает, что вторая половина оформила развод без его или ее ведома. Нотариус может выяснить это по запросу в ЗАГС. Реальный случай: жена развелась с мужем 10 лет назад, о чем он узнал в кабинете у нотариуса. Оказалось, что, когда ему приходили повестки из суда, мужчина был на вахте, а заботливая супруга их скрывала.
Согласия или доверенности на детей
Многие посетители нотариальных контор приходят за доверенностями на детей. Некоторые даже показывают памятки, например, от турфирм, где так и написано — соберите чемодан, возьмите паспорт и сделайте доверенность на выезд ребенка.
Нужно запомнить: доверенность выдается на имущество. Сделать доверенность на распоряжение или пользование ребенком — нельзя. Здесь чаще всего речь идет о согласии родителей на выезд их детей за границу или на перемещения внутри страны с бабушками и дедушками, тренером, учителем и так далее.
Бывают и другие некорректные запросы. Так, жительница Башкортостана хотела оставить доверенность на ребенка родственнице на случай своей смерти. Важно учитывать, что даже если сделать согласие в отношении детей или доверенности для представления интересов мамы или папы в различных инстанциях, то после смерти родителя эти документы все равно перестают действовать. В таком случае нужно оформлять опеку.
Иногда родители требуют у нотариусов доверенности на то, чтобы передать ребенка на воспитание бабушкам с дедушками, когда им самим по уважительным причинам нужно надолго уехать. Например, в командировку или на лечение. В данном случае потребуется решение органов опеки о временной опеке над ребенком, а не доверенность, согласие или какой-то другой документ с печатью нотариуса.
Генеральная доверенность или дарение авто
Часто люди путают так называемую генеральную доверенность на автомобиль с дарением. Владелец делает доверенность на распоряжение машиной и считает, что тем самым передает ее другому человеку практически как новому собственнику.
Однако пока кто-то другой пользуется вашей машиной — собирает штрафы, а иногда и попадает в ДТП, ответственность за нее как собственник несете именно вы. В том числе ответственность перед третьими лицами за возмещение вреда жизни и здоровью. Конечно, можно доказывать через суд, что в определенный момент транспортным средством управлял не владелец, а человек, получивший доверенность, но это может быть сложно и займет много времени.
Если вы хотите безвозмездно передать право собственности вместе со всей ответственностью другому человеку, машину лучше подарить, а не оформлять на нее доверенность с широким кругом полномочий. Договор дарения можно сделать и в простой письменной форме, но визит к нотариусу поможет обеспечить честную и понятную сделку. Нотариус проверит, не находится ли авто в залоге, есть ли согласие супруги, верно ли оформлен договор и другие нюансы.
Расписка или договор займа
В число самых запутанных дуэтов входят расписка с договором займа. Многие люди, которые одалживают деньги родным, знакомым или деловым партнерам, ограничиваются распиской и думают, что она надежно защитит их интересы. Однако расписка только подтверждает факт получения денег и обычно не содержит других значимых условий. Такой документ будет не самым сильным аргументом в суде, если должник перестанет выплачивать долг.
В свою очередь, в договоре займа указываются сумма, срок, способ возврата долга и другие важные факторы. Оптимальный вариант: сперва заключить договор займа, потом передать деньги и взять расписку об их получении. Надежнее всего удостоверить договор у нотариуса, который позаботится о законности и исполнимости сделки, а также о том, чтобы участники понимали, что она за собой влечет.
Одно из важнейших преимуществ нотариальных договоров займа — возможность воспользоваться исполнительной надписью нотариуса. С ее помощью, если должник не выполняет обязательства, под которыми подписался, кредитор может вернуть свое даже без суда. Это гораздо спокойнее, быстрее и дешевле, чем участие в судебном процессе.
Напомним, что с этого года нотариус, который делает исполнительную надпись, обязан проверить через запрос в банк, что деньги действительно были переведены. То есть механизм работает только с безналичными переводами, передачу купюр в конверте подтвердить не получится.
Брачный договор или соглашение о разделе имущества
Расторжение брака часто вызывает не только смешанные чувства у людей, но и приводит к различным правовым ошибкам. Так, к нотариусам приходят люди, которые находятся на грани развода, уже подали документы в суд или даже расторгли брак, и просят удостоверить для них брачный договор. По факту пара хочет разделить имущество, но для бывших или без пяти минут бывших супругов для этого есть другой инструмент — соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Основная разница в том, что брачный договор можно заключить до свадьбы или во время брака. Обычно его делают на длительный срок. В нем можно установить различный режим собственности на имущество или определить разные доли каждого в общем имуществе. В брачном договоре можно прописать даже то имущество, которого еще нет, но оно может появиться в будущем.
Соглашение о разделе имущества можно заключить в браке и после развода. И только в отношении имущества, которое есть на данный момент. Кроме того, должны соблюдаться определенные принципы равноценности. Если один супруг после развода получает больше имущества, то для второго должна быть предусмотрена компенсация.
Еще одна ошибка, которая встречается у людей при расторжении брака, связана с алиментами. Так, например, пара решает, что мужчина дарит детям квартиру, и на этом вопрос о его финансовом участии в их судьбе считается закрытым. Однако не стоит ограничиваться устными договоренностями.
Передачу квартиры в счет уплаты алиментов стоит зафиксировать в соглашении об уплате алиментов, в котором, в частности, рассчитывается стоимость передаваемой доли. В ином случае будет сложно доказать, что это именно алименты, а не просто безвозмездный подарок.
Предварительный договор или рассрочка
Нередкая история при купле-продаже недвижимости: если у покупателя не хватает денег, стороны прибегают к предварительному договору, а основной заключают уже после того, как покупатель собирает сумму целиком. В данном случае хорошо подходит другая правовая конструкция — договор купли-продажи с рассрочкой платежа.
Если обратиться к нотариусу, он подскажет, как правильно оформить такой документ. Например, можно установить конкретный график платежей или прописать, что сумма выплачивается в течение определенного периода равными частями. Одновременно можно установить и обременение на объект: пока «товар» полностью не оплачен, он может находиться в залоге у бывшего владельца. Важно и то, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа, удостоверенный нотариусом, обладает силой исполнительного листа.
Предварительный договор, в свою очередь, может быть оптимальным вариантом в ситуациях, когда загвоздка на стороне продавца. Например, владелец недвижимости не может ее продать, так как сам еще не погасил ипотеку. Участники сделки фиксируют свои намерения, продавец получает задаток, а основная сделка происходит в оговоренные сроки уже после снятия с квартиры обременений банка. Если какая-то из сторон срывает основную сделку, могут быть предусмотрены санкции.
Электронные документы, копии и оригиналы
Часто путаница возникает вокруг электронных и «недоэлектронных» документов. Многие люди, например, не понимают, что скан или фотография документа не является его полноценным цифровым аналогом. Чтобы перевести «бумагу» в электронный вид по всем правилам, нужно обратиться к нотариусу. Он может оцифровать практически любой документ с сохранением его юридической силы: доверенность, свидетельство о рождении, диплом и многое другое.
Такой скан подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса. Нельзя это сделать только с договорами в простой письменной форме и документами, удостоверяющими личность. Есть такой термин — «тождественность бумажного документа электронному», то есть их равнозначность. Нотариус из Долгопрудного вспоминает, как однажды к ней пришла женщина и попросила сделать «торжественность». На вопрос, не о тождественности ли идет речь, заявительница задумалась: «Пусть будет тождественность, но торжественно и официально!»
Иногда граждане проявляют смекалку и пишут на якобы цифровом документе, что он подписан электронной подписью. Однако такую подпись всегда можно проверить с помощью специальных программ. Если ее там нет, тот же нотариус это увидит. Некоторые считают, что вместо правоустанавливающих документов или, допустим, свидетельств из ЗАГСа можно принести их цветные копии — и этого достаточно. Особо уверенные в себе даже пытаются уверить нотариуса, что это оригиналы.
Также люди путают нотариально засвидетельствованную копию документа с его оригиналом. Считают, что они абсолютно равны по силе и в любой ситуации оригинал можно заменить такой копией. Однако есть моменты, когда нужны именно оригиналы. Например, в наследственном деле должен остаться подлинник завещания. Или, например, требуется оригинал свидетельства о рождении, а не его заверенная копия. Почему это важно? Оригинал мог быть утерян, а нотариусу нужен актуальный документ.
Нотариус всегда объяснит, какой документ и почему нужен в той или иной ситуации, поможет выбрать правовой механизм, который лучше всего подходит под конкретную потребность человека, и расскажет, как его применить в соответствии с законами и интересами всех сторон.
