Какие риски помогает нивелировать нотариальное удостоверение договора долевого участия, в чем заключаются преимущества обращения к нотариусу для правообладателя, а в чем — для застройщика, как обращение к нотариусу помогает пресекать споры в строительной отрасли, обсудили на полях III Казанского международного юридического форума.
«Мы много и часто говорим о том, почему нотариальные гарантии необходимы, когда речь идет о сделках на вторичном рынке жилья и при этом обходим вниманием первичный рынок недвижимости. Хотя и здесь есть риски, которые можно и нужно нивелировать посредством обязательного нотариального удостоверения договора долевого участия», — заявил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик в рамках сессии «Совершенствование регуляторной среды в строительной отрасли: баланс интересов государства и бизнеса» в первый день КМЮФ-2024.
Первое, на что обратил внимание глава нотариата — изначально неравное положение застройщика и будущего правообладателя в части юридической осведомленности, понимания последним содержания договора и правовых последствий, которые он влечет. В результате распространенной оказывается практика, когда компания-застройщик пользуется своим привилегированным положением и включает в ДДУ пункты, которые заведомо не отвечают интересам дольщика. Самой же компании они позволяют уйти от ответственности за те или иные недостатки либо же ввести правообладателя в заблуждение относительно его прав и гарантий, которые он должен получить по закону. Об этой проблеме подробно говорили на днях на совещании в Комитете Госдумы по строительству и ЖКХ, где сами представители строительных компаний отмечали необходимость привлечения нотариуса к заключению договоров долевого участия для исключения подобных ситуаций.
Именно нотариус мог бы стать столь необходимой здесь третьей независимой квалифицированной стороной, которая, во-первых, гарантировала бы соответствие условий договора нормам закона, а, во-вторых, обеспечивала бы равную правовую защиту обеих сторон. Удостоверяя сделку, нотариус в силу закона обязательно разъяснит гражданину смысл и значение каждого пункта договора, а также проверит соответствие его содержания действительным намерениям сторон и требованиям закона. Ценные правовые гарантии нотариус даст и для стороны-застройщика, которые связаны, прежде всего, с комплексной правовой экспертизой, которую проводит нотариус. Посредством прямых электронных запросов в профильные ведомства нотариус проверяет предъявленные документы на их подлинность, запрашивает сведения о банкротстве, о нахождении лица в перечне экстремистов и террористов, о дееспособности, сведения ЗАГС и многое другое.
Дополнительным плюсом для компании-застройщика будет и возможность обратиться к институту исполнительной надписи, если участник долевого строительства перестанет исполнять свои финансовые обязательства. Такой механизм внесудебного взыскания долга становится все более востребованным — только в прошлом году нотариусы совершили более 1 млн исполнительных надписей. А за истекший период 2024 года уже совершено более 729 тысяч исполнительных надписей — и это только в удаленном формате, привел статистику глава ФНП.
Безусловным преимуществом для обеих сторон ДДУ будет и тот уровень комфорта и скорости, которые сегодня предполагает нотариальное удостоверение сделки. Работая в режиме «одного окна», нотариус сам заранее собирает все необходимые сведения и приглашает к себе сторон сделки уже только для проверки их реальной воли и непосредственного удостоверения договора. Впоследствии нотариус также самостоятельно подаст документы в Росреестр. А сама процедура регистрации в этом случае займет менее 1 рабочего дня.
Удобен и востребован в сфере оборота первичной недвижимости может быть и дистанционный формат удостоверения сделки, когда стороны не тратят время на встречу в какой-то конкретной нотариальной конторе, а идут к тем нотариусам, которые удобны для них в текущий момент времени. Выбранные нотариусы сами связываются между собой и удостоверяют сделку по видеосвязи. Такой подход к сделке сочетает в себе и все преимущества технологий, и правовые гарантии, подчеркнул Константин Корсик.
Отдельно глава ФНП отметил и особую роль превентивного правосудия, которую традиционно выполняет нотариат, снижая риски оспоримости сделки к минимуму. Как результат, граждане заведомо экономят свои временные и финансовые ресурсы, выбирая доступное по стоимости и эффективное с точки зрения правовых гарантий обращение к нотариусу.
Тезис о том, что нотариусы помогают снять конфликты еще до их возникновения, поддержал и модератор дискуссии, председатель Комитета по строительству «Опора России», председатель Коллегии по спорам в сфере строительства Арбитражного центра при РСПП Марк Геллар. «Нотариат сегодня — это цифра, это скорость, это доступ к закрытым для широкого круга сведениям. Это стройное системное образование, которое готово стоять на страже интересов сторон участников правоотношений», — подчеркнул спикер.
На еще одно востребованное среди участников строительной отрасли нотариальное действие обратил внимание руководитель Центра развития компетенций в сфере строительного права и управления юридическими проектами ВШЮА НИУ ВШЭ Константин Лушников. Он выступил с докладом «Роль нотариальной строительно-технической экспертизы в обеспечении правовой безопасности и защите интересов сторон в строительных спорах». По мнению спикера, экспертиза, которую назначает нотариус, — это хороший инструмент, который помогает купировать спор еще на зачаточном этапе. Благодаря привлечению нотариуса такая экспертиза имеет для суда особый вес — очевидно, что оспорить такое заведомо качественное доказательство будет крайне сложно. Нотариус гарантирует соблюдение всех требований закона, сам выбирает экспертную организацию и уведомляет стороны о проведении экспертизы. Что важно, нотариально удостоверенные доказательства можно предъявить уже в ходе рассмотрения дела в суде — вне зависимости от того, осталась ситуация на объекте к этому моменту прежней или уже поменялась в силу проведенных строительных работ. Для участников строительной отрасли эффективным может быть и сочетание нотариальной экспертизы с нотариально удостоверенным протоколом обеспечения доказательств, отметил Константин Корсик.
О том, как развивается законодательство в строительной отрасли и какие направления работы находятся в приоритете у Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ рассказал депутат Госдумы Илья Вольфсон. В частности, спикер отметил необходимость навести порядок в сфере регулирования деятельности управляющих компаний, доработать механизмы расселения аварийного жилья, модернизировать сети ЖКХ и др.
Теме унификации договорных конструкций в строительный отрасли был посвящен доклад исполнительного директора КМЮФ Айнура Ялилова. О последствиях роста ключевой ставки для строительной отрасли говорил директор компании «Строительно-монтажное управление 88» Наиль Галеев.
