30 августа в Общественной палате РФ состоялся круглый стол «Деприватизация частной собственности на землю». Участие в дискуссии приняли чиновники, адвокаты, девелоперы, представители науки, а также нотариального сообщества, которое традиционно стоит на страже защиты права собственности.
Поводом к обсуждению темы стал рост числа исков прокуратуры об оспаривании сделок по переходу права собственности на землю. Чаще всего в казну пытаются вернуть земли обычных граждан, для которых дома на спорных участках являются единственным местом проживания. Таким образом, наблюдается явное нарушение прав и интересов россиян, прежде всего — гарантированного Конституцией РФ права на жилище.
Суды в большинстве случаев встают на сторону прокуратуры, а не землепользователей. При этом зачастую при рассмотрении исков органов надзора допускаются нарушения сроков исковой давности и других правовых норм.
Нотариат на круглом столе в Общественной палате представляли член комиссии Федеральной нотариальной палаты по международному сотрудничеству, нотариус города Екатеринбурга Елена Глушкова и заместитель председателя комиссии по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата Московской городской нотариальной палаты, нотариус города Москвы Антон Макаров.
Доклад Елены Глушковой был посвящен роли нотариуса в защите права частной собственности на недвижимое имущество. Спикер подробно рассказала о том, какие действия предпринимает нотариус при удостоверении сделок с недвижимостью: от проверки личности и дееспособности ее участников, а также прав третьих лиц до проверки самого предмета сделки.
Она пояснила, что при проверке принадлежности земли продавцу нотариус запрашивает актуальную выписку из ЕГРН на предмет основания приобретения прав у собственника, а также наличия запретов и обременений. При этом нотариус не уполномочен проверять саму законность приватизации земли, присвоения участку той или иной категории, а также полномочий местного органа самоуправления, передавшего недвижимость в частные руки.
Если существующая на момент запроса категория земель накладывает на их использование некие ограничения, то нотариус обязательно разъясняет последствия сделки с учетом этих ограничений. Но, если категория и вид разрешенного использования были изменены впоследствии по решению суда, то нотариус за это ответственности не несет, потому что на момент заключения сделки он просто не мог об этом знать.
«Таким образом, нотариус не может видеть в документах на землю те обстоятельства, по которым впоследствии прокуратура оспаривает приватизацию земельных участков. Он не может проверить отсутствие полномочий органов местного самоуправления распоряжаться этими земельными участками и зафиксировать неправомерное использование категории земель под постройки», — резюмировала Елена Глушкова.
Она предложила ряд инициатив, которые могли бы исключить массовые судебные тяжбы по деприватизации земельных участков. Во-первых, возложить ответственность за ошибки приватизации на те органы власти и должностных лиц, которые принимали решение о проведении приватизации на незаконных условиях. Во-вторых, привлекать прокуроров к оценке правомерности приватизации земельных участков уже на этапе проведения этой приватизации.
Нотариус Антон Макаров в своем выступлении отметил, что существующая ситуация вокруг массовых исков об изъятии земельных участков в пользу государства приводит к подрыву стабильности всего гражданского оборота в целом и нотариальных актов в частности. По его мнению, по большей части, проблема лежит в плоскости правоприменения, но в то же время, есть и пути совершенствования законодательства.
Так, спикер высоко оценил поправки, внесенные в 2019 году в статью 302 Гражданского кодекса РФ, вводящие ограничение на применение исков об истребовании жилых помещений. Данные поправки не позволяют изымать в казну жилье в случае, если прошло три года после внесения в ЕГРН записи о праве собственности его первого добросовестного приобретателя.
Для обеспечения баланса в защите прав и законных интересов как участников гражданского оборота, так и государства Антон Макаров предложил расширить эту норму и на иски об оспаривании сделок по переходу права собственности на землю.
Кроме того, нотариус заявил о необходимости внести изменения в ГК РФ, вводящие запрет на изъятие в пользу государства надвижимости, регистрация права на которую произошла по нотариально удостоверенной сделке.
Своим опытом участия в судебных разбирательствах по деприватизационным искам прокуратуры в ходе дискуссии поделились адвокаты Андрей Орлов, Роман Зайцев, Павел Хлюстов, Наталья Бараданченкова и другие. Также свое мнение по проблеме высказали заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь, профессор кафедры коммерческого права МГУ Софья Филиппова, председатель комитета Национального объединения строителей по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин, начальник судебного управления ГК «Галс-Девелопмент» и директор по правовым вопросам ГК «Сумма элементов» Давид Багратуни.
