В прошлом году для расчетов по сделкам россияне перевели на депозитные счета нотариусов 218,7 млрд рублей, что на 57% больше, чем было годом ранее. С одной стороны, этот инструмент дает и продавцу, и покупателю гарантии безопасности. С другой, помогает подойти к оплате гибко и договориться о разных сценариях перечисления денег. Рассказываем, какие условия можно предусмотреть при использовании депозита нотариуса, что может стать средством платежа и как правильно поступить, если у покупателя нет всей суммы сразу, а продавец готов подождать.
Утром деньги, в обед — регистрация права, вечером — стулья в квартире
Чаще всего публичный депозитный счет нотариуса востребован при сделках с недвижимостью. Как это работает? Покупатель перечисляет нужную сумму на счет нотариуса в безналичной форме, а нотариус передает ее продавцу только после наступления определенного события, о котором стороны заранее договорились. Например, после регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Так продавец гарантированно получает оплату, а покупатель избегает рисков расстаться с деньгами и остаться ни с чем.
Регистрация права — частое, но не единственное условие для перевода денег. Варианты могут быть разные. Главное, чтобы они были законны, заранее оговорены, понятны и прописаны в договоре. Прежде чем перечислить оплату продавцу, нотариус проверяет, действительно ли установленное требование выполнено.
Так, часть суммы с депозита может быть переведена после регистрации в ЕГРН, а другая — когда продавец и его семья выпишутся из квартиры. Доказательством может стать, например, выписка из домовой книги. Еще в договоре можно указать, что остаток суммы с депозита нотариуса будет переведен продавцу, когда он, допустим, освободит жилье от своих вещей. Подтверждением может стать соответствующее заявление от покупателя.
Также среди обязательств, которые могут встречаться при расчетах через депозит нотариуса, — реконструкция или ремонт объекта прежним владельцем, изменение назначения земельного участка, подключение дома к электричеству или водопроводу, погашение задолженности по ЖКХ. Еще можно предусмотреть, что нотариус переводит продавцу полную сумму сделки после того, как тот подпишет с покупателем акт приема-передачи недвижимости. В договоре также стоит прописать, что произойдет, если обозначенное условие для перевода денег не будет выполнено. Например, что тогда деньги вернутся покупателю в определенные сроки.
К депозиту нотариуса нередко обращаются при сделках, в которых участвуют несовершеннолетние. В данном случае могут быть открыты банковские счета на всех продавцов, включая ребенка. И нотариус переводит деньги покупателя пропорционально на каждый из них. Депозит нотариуса удобно использовать, и когда речь идет о цепочке взаимосвязанных сделок. Тогда нотариус переводит деньги не продавцу квартиры, а человеку, у которого он покупает новую недвижимость. Если квартиру продает не сам владелец, а представитель по доверенности, деньги через депозит нотариуса можно перевести напрямую собственнику, минуя «кошелек» посредника.
Если владелец продает, например, машину, которая находится в залоге у другого человека, депозит нотариуса может помочь всем сторонам рассчитаться между собой. Покупатель вносит деньги на публичный счет нотариуса, а тот переводит часть суммы кредитору, то есть погашает долг, из-за которого машина находилась в залоге. Оставшиеся деньги получает продавец. Покупатель же при этом спокоен: никто не придет к нему требовать чужой долг или забирать свежекупленный автомобиль.
Важное преимущество депозитного счета нотариуса — его надежность. Такие счета могут быть открыты только в крупных российских банках, с капиталом от 20 миллиардов рублей. Даже если банк обанкротится, деньги довольно быстро вернутся владельцу, поскольку не попадают в конкурсную массу. В случае смерти или сложения полномочий нотариуса, его депозитный счет переходит другому нотариусу.
Произвести оплату через нотариуса можно как по нотариальной сделке, так и по сделке, заключенной в простой письменной форме. Но важно учитывать, что во втором случае нотариус проверяет только отдельные детали, например, указанные основания для передачи денег. При этом он не несет ответственность за чистоту сделки в целом. Максимальные гарантии законности и защиты прав появляются только при нотариальном удостоверении самой сделки.
Рассрочка: не всё сразу, но наверняка
К сожалению, не всегда у покупателя есть вся сумма, чтобы расплатиться по сделке в полном объеме. К счастью, не всегда для продавца это является стоп-фактором. Если он готов растянуть оплату во времени, стороны могут договориться о рассрочке. Нотариус подскажет, как правильно оформить такой договор. Например, можно установить конкретный график платежей или прописать, что сумма выплачивается в течение определенного периода равными частями.
Одновременно можно установить и обременение на объект: пока «товар» полностью не оплачен, он может находиться в залоге у бывшего владельца. Если речь идет о квартире, то вместе с переходом права собственности в ЕГРН регистрируется и залог в пользу продавца — нотариус направит необходимые для этого документы. Если это машина, то нотариус отправляет сведения в реестр уведомлений о залоге движимого имущества.
Важно, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа, удостоверенный нотариусом, обладает силой исполнительного листа. Представим ситуацию: вы продаете машину. Часть суммы получаете сразу, часть — покупатель обязуется отдавать в течение полугода. Первое время все идет по плану, но спустя несколько месяцев человек перестает платить.
Вы можете отказаться от исполнения договора и вернуть себе транспортное средство. Но хотите ли? Машина уже была в эксплуатации у другого человека, а у вас были свои планы на вырученные за нее деньги. Второй вариант — все-таки получить недостающую сумму. Сделать это как раз поможет печать нотариуса на договоре. Достаточно обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. А после этого, минуя суд, сразу к судебным приставам — взыскивать долг.
К рассрочке часто прибегают юридические лица. При крупных сделках купли-продажи недвижимости, долей в уставном капитале предприятия, оборудования и тому подобное. Случай из практики: стороны удостоверили у нотариуса договор купли-продажи доли в ООО с рассрочкой платежа на несколько месяцев. Доля в уставном капитале находилась в залоге у продавца до полного расчета. За ним же сохранялись полномочия решать вопросы корпоративного управления, например, голосовать на собрании. У покупателя сорвалась сделка, на которую он рассчитывал, и выплатить остаток суммы не получилось. В нотариальном договоре был пункт и на этот случай: стороны расторгли договор в бесспорном порядке, продавец вернул ранее полученную часть денег. Каждый остался при своем.
В другом примере, где также в рассрочку выкупалась доля в уставном капитале общества, для обеспечения обязательств по ее оплате покупатель передал в залог нежилые помещения. Иногда вместо рассрочки может использоваться другой формат, например, зачет встречных требований. Также не исключен вариант, когда покупатель рассчитывается, например, векселями.
Какими деньгами можно платить
Когда речь идет о деньгах, стоит помнить, что оплата по сделке возможна только в российских рублях. Нельзя расплатиться иностранной валютой. Или, например, криптой, которая по закону в России не является средством платежа. Чтобы потратить на сделку именно криптовалюту, ее следует конвертировать в обычные рубли — и рассчитываться ими. При этом следует сообщить в налоговую о том, что у вас есть криптовалюта. И если изначально на ее покупку было потрачено меньше рублей, чем получилось при конвертации, нужно заплатить налог за разницу.
Что касается цифровых рублей: ими, в отличие от крипты, можно расплачиваться по гражданско-правовым сделкам. При этом принятие нотариусом в депозит и на депонирование цифровых рублей действующим законодательством РФ не предусматривается.
Напомним, в августе 2023 года заработал закон о внедрении цифрового рубля в качестве третьей формы национальной валюты наравне с наличной и безналичной. В случае удачной реализации пилотных проектов, начиная с 2025 года новой формой национальной валюты смогут активно пользоваться и граждане, и бизнес.
