Россияне теряют миллиарды рублей из-за мошенничеств с недвижимостью. Жертвами становятся как одинокие пенсионеры, так и успешные предприниматели. В роли злодеев выступают как серьезные мошенники, так и «бытовые аферисты», как посторонние, так и близкие родственники. Основанием для многих нечестных схем или спорных ситуаций является простая письменная форма сделки, то есть без участия нотариуса. «Тонким местом, которое рвется» становится, в частности, формат дарения. Зачастую даритель не понимает всех последствий такой сделки, заблуждается или находится под давлением. А когда неожиданно для себя теряет крышу над головой, вынужден отстаивать свои права в суде. Процесс может затянуться на годы и далеко не всегда приводит к нужному результату.
Проблемы безопасности сделок с недвижимостью и возможные пути их решения неоднократно становились предметом обсуждения в экспертных кругах. 20 мая эти вопросы прорабатывались в Общественной палате РФ. В мероприятии приняли участие представители Государственной Думы и Правительства РФ, члены Общественной палаты, а также представители научных и общественных организаций, адвокатуры и нотариата.
Возможность заключить договор дарения в простой письменной форме развязывает руки различного рода мошенникам, позволяет им легко завладеть чужим имуществом. Кроме того, нередко зачинщиками «схем» становятся вполне мирные и в целом законопослушные граждане, которые не попадают в уголовную статистику. Они не подделывают документы, никому не угрожают и не шантажируют. Формально все может быть законно, вот только последствия для дарителя все равно плачевные. Например, когда бабушка путает дарение с завещанием и отдает квартиру внучке, полагая, что сможет жить здесь столько, сколько сама захочет. Или пожилой человек подписывает договор дарения вместо ренты, надеясь, что не просто будет жить в своем доме, но еще и получит финансовую поддержку. В итоге же даритель лишается всех прав на недвижимость и его могут в любой момент выгнать из дома.
Эксперты отмечают: надежным инструментом защиты права собственности и стабильности рынка жилья традиционно является нотариальная форма сделок. Нотариус осуществляет широкий комплекс проверок: от установления личности участников и проверки документов до запросов в ЗАГС, МВД и другие ведомства и государственные базы. По статистике Федеральной нотариальной палаты (ФНП), нотариусы в рамках своей работы ежегодно пресекают более 600 попыток мошенничества, основанного на поддельных документах. Порядка 10% из них — случаи мошенничества с недвижимостью.
Принципиально важно, что нотариус подробно беседует с каждой стороной. Его главная задача — убедиться, что участники сделки ясно мыслят, понимают, что делают, какие у этого будут последствия, и транслируют именно свои желания. Нотариус обязательно объясняет все нюансы сделки, тогда как в случае с простой письменной формой все риски стороны берут на себя.
Модератор обсуждения, председатель Комиссии Общественной палаты по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов, президент ФНП Константин Корсик отметил, что проблема обеспечения законности оборота недвижимости и защиты прав его участников стоит крайне остро. «В первую очередь в правовой защите при сделках с жильем нуждаются люди, которые не обладают глубокими юридическими знаниями и опытом. Гарантии законности сделки должны быть обеспечены на законодательном уровне. Только в этом случае получится исключить риски потери недвижимости или денег», — сказал спикер.
В настоящее время в Государственной Думе рассматривается законопроект, который подразумевает обязательное участие нотариуса в ряде случаев дарения недвижимости. На данный момент речь идет о договорах, которые заключают люди, не являющиеся супругами или близкими родственниками. Безвозмездная передача недвижимого имущества в пользу посторонних — исключение из правил, которое является «маркером социального риска». Участники мероприятия в Общественной палате единогласно поддержали инициативу, отметив, что она имеет важное социальное значение, направлена на защиту имущественных прав граждан и обеспечение безопасности на рынке оборота жилья.
При этом эксперты подчеркивают: обязательная нотариальная форма должна распространяться и на дарение между близкими родственниками. Так, замдиректора департамента экономического и гражданского законодательства Минюста России Константин Гультяев отметил, что очень часто договоры дарения оспаривают именно родственники. Кроме того, любые исключения по тем или иным критериям могут привести к трудностям правоприменения. Более того, практика показывает, что брак или близкое родство между дарителем и одаряемым не исключают нарушения имущественных интересов дарителя в результате обмана или введения его в заблуждение одаряемым. Напротив, особое доверие к супругу или близкому родственнику делает дарителя еще более уязвимым, менее бдительным и осторожным.
По мнению заместителя председателя комитета Госдумы по экономической политике Артема Кирьянова, нотариальная форма позволит сделать процесс дарения более прозрачным. «Сегодня нотариат является одним из элементов системы защиты прав и законных интересов граждан. Одним из элементов, которые страхуют людей от преступных посягательств, от мошенников, последствий довольно невысокой правовой культуры», — заявил он.
Важность участия нотариуса в сделках дарения недвижимости отметили также члены Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства Бронислав Гонгало и Евгений Вавилин, заместитель председателя комитета Госдумы по туризму и развитию туристической инфраструктуры Наталья Костенко. Спикеры подчеркнули, что недвижимость является основным активом для большинства россиян, при этом сегодня даже единственное жилье можно подарить по договору в простой письменной форме, что приводит к большим рискам.
В первую очередь в зоне риска — одинокие пожилые люди, граждане с зависимостями и психическими заболеваниями, лица, вступившие в различные секты и другие запрещенные организации. При этом в целом жертвами мошенников в сфере недвижимости становятся и другие категории граждан. Как рассказала председатель Научно-экспертного центра правовой защиты Венера Шайдуллина, анализ судебной практики за последние несколько лет и интервью с экспертами показывают, что 29% обманутых — люди в возрасте 31–40 лет, 23% — до 30 лет. Почти треть имели высшее образование, а 21% — неполное высшее. Среди жертв 29% — предприниматели, тогда как пенсионеров — 27%. Что касается семейного положения, 64% обманутых граждан состояли в браке.
По словам спикера, чаще всего случаи мошенничества происходят в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также Краснодарском крае и Татарстане. Мошенничество в сфере недвижимости дорого обходится гражданам и государству. Так, совокупный уровень ущерба, нанесенного гражданам за последние пять лет, оценивается в сумму порядка 5,5 млрд рублей.
Зампред Комиссии Общественной палаты по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов Александр Терновцов в свою очередь отметил высокую степень оспоримости договоров дарения без печати нотариуса. Эксперт рассказал, что по результатам проведенного анализа более трети (35%) договоров дарения, которые не были удостоверены у нотариуса и оспаривались в судебном порядке, оспаривались по причине того, что даритель был введен в заблуждение. Еще в 13% случаев основанием для оспаривания становилась недееспособность дарителя. Бывает, человек в целом дееспособен, но в конкретный момент не контролирует себя и не осознает последствий своих действий.
Член Правления Московской городской нотариальной палаты, нотариус г. Москвы Александр Бегичев выделил и другие поводы для оспаривания договоров дарения. Среди них, например, мнимость или притворность сделок. Первое — это когда сделка совершается только для вида. Например, должник, чтобы спрятать имущество от кредиторов, дарит квартиру родственнику, хотя сам продолжает в ней жить. Притворные сделки — это когда одно действие (например, куплю-продажу) прикрывают чем-то иным (например, дарением). Это могут делать, например, при продаже доли в квартире, чтобы не дать совладельцам возможности воспользоваться преимущественным правом выкупа.
Зампредседателя комиссии Московской городской нотариальной палаты по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата, нотариус г. Москвы Антон Макаров напомнил, что, если нотариуса что-то смущает, он откажет в совершении нотариального действия или приостановит его. Также в арсенале нотариусов есть такой инструмент, как видеофиксация.
Член Правления ФНП, президент Нотариальной палаты Красноярского края Светлана Зылевич отметила, что в некоторых случаях договор дарения, заключенный в простой письменной форме, просто не имеет смысла. Так, например, имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым, даже если заработал на него и титульным собственником значится один из супругов. Если такое имущество подарить второй половине, оно все равно останется общим. Изменить режим собственности в этом случае можно брачным договором, который обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
Член Комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус г. Щелково Ирина Аникеева рассказала, что нотариусы все чаще сталкиваются со схемой, когда по «подсказке» недобросовестных коллекторов или финансовых управляющих кто-то из членов семьи должника-банкрота дарит ему недвижимость. Если сделка осуществляется в простой письменной форме, никто не объясняет людям ее последствий, и семья просто лишается недвижимости, которая уходит от банкрота к его кредиторам.
Член Комиссии Общественной палаты по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов Евгений Машаров отметил, что порой простой письменной формой договора дарения пользуются родственники участников СВО, которые в результате этого остаются без недвижимости. Случается, что под влиянием мошеннических уловок люди берут кредиты с последующим закладыванием имущества посредством заключения договоров дарения на подставных сотрудников компаний. Также увеличивается количество мошенничеств с недвижимостью в новых регионах страны.
Законопроект об обязательной нотариальной форме некоторых видов договоров дарения был внесен в Госдуму Курултаем Республики Башкортостан. Председатель Совета при главе Республики Башкортостан по правам человека и развитию институтов гражданского общества, местный депутат Зульфия Гайсина подчеркнула, что законопроект защищает не только дарителей, но и добросовестных одаряемых. Нотариус проверяет все важные нюансы: может ли человек в полной мере распоряжаться тем, что планирует отдать, не нарушаются ли права третьих лиц, получены ли все необходимые разрешения и так далее. Нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой в суде, а значит, его сложно оспорить, например, недовольным родственникам дарителя.
В настоящее время в России нотариальное удостоверение сделки является обязательным только в отдельных случаях. Это договоры ренты, сделки с участием несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а также сделки по отчуждению доли в праве общей собственности. Подавляющее же большинство сделок заключается в простой письменной форме, поэтому сегмент недвижимости в целом остается уязвимым и высокорискованным, растет количество правонарушений в этой сфере. Так, с 2018 по 2022 год число приговоров, вынесенных за совершение мошеннических действий в сфере оборота недвижимости, увеличилось на 48%. При этом уровень раскрываемости составляет один случай к семи.
В ходе обсуждения в Общественной палате многие эксперты высказывали предложения о том, что необходимо рассмотреть возможность применения обязательной нотариальной формы не только в отношении договоров дарения, но и в отношении любых сделок по отчуждению недвижимости, в том числе купли-продажи.
Сегодня участие нотариуса не только гарантирует правовую чистоту, но и помогает сэкономить время и силы, поскольку нотариус работает в режиме одного окна. При этом в силу закона он несет полную имущественную ответственность за результат работы и за каждую свою ошибку платит реальными деньгами.
В мероприятии Общественной палаты также приняли участие советник директора, главный научный сотрудник центра частного права Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ Сергей Синицын, председатель Новгородского регионального отделения Ассоциации юристов России Сергей Фабричный, директор общественно полезного фонда «Центр нотариальных исследований» Екатерина Бадулина, президент «Российской Гильдии Риэлторов» Ирина Зырянова, доцент кафедры нотариата Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина Сергей Макаров, заведующая кафедрой нотариата СПбГУ Наталия Рассказова, председатель Курской областной общественной организации Всероссийского общества слепых Руслан Тихонов, председатель АНО «Инклюзивный центр реализации социальных программ поддержки детей, подростков и молодых людей с ОВЗ и инвалидностью «Дышим вместе» Татьяна Мирзаханова, помощник депутата Госдумы Тимур Якупов.
