В России растет спрос на удостоверение договоров аренды и найма у нотариусов. В 2023 году число таких документов увеличилось на 6% по сравнению с предыдущим. Чаще всего за ними обращались жители Дагестана, Чечни, Северной Осетии, Ингушетии и Адыгеи. В лидерах также Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ростовская область и Севастополь. Речь может идти о найме квартиры, комнаты, загородного дома или аренде нежилых помещений. В преддверии лета повышается спрос на дачи. Печать нотариуса на документе дает и жильцу, и собственнику дополнительные гарантии и помогает избежать конфликтных ситуаций, поскольку скрытых рисков в этом вопросе — немало.
Многие привыкли использовать сочетание «аренда жилья», подразумевая под этим плату человека за проживание в квартире или комнате. С юридической точки зрения это не совсем корректно. Термин «аренда» применяется для нежилых помещений или когда недвижимость снимает юрлицо. Стороны договора в таком случае — арендатор и арендодатель. Когда речь идет о жилом помещении для обычного человека, это называется наймом, а участники сделки — нанимателем и наймодателем. Стоит обращать внимание на точность в формулировках при заключении договора.
Гарантии для того, кто снимает жилье
Важное преимущество любой нотариальной сделки, включая договор найма, — обязательная проверка законности. Нотариус выясняет реальную волю сторон: никто ли ни на кого не давит, не угрожает и не вводит в заблуждение. Уточняет, понимают ли участники суть и последствия сделки, согласны ли с ними. В итоге, оспорить договор с печатью нотариуса гораздо сложнее, для суда он обладает повышенной доказательственной силой.
Также нотариальная форма договора найма снимает все вопросы, касающиеся проверки права собственности. Напомним, что сейчас персональные данные собственников недвижимости по умолчанию скрыты для посторонних. В определенных ситуациях сведения можно получить через нотариуса, однако наем или аренда недвижимости не входит в список законных оснований для этого. Другое дело, если к нотариусу идут за удостоверением самой сделки. В этом случае нотариус в силу закона обязательно делает запрос в ЕГРН и получает расширенные по содержанию сведения.
То есть нотариус проверяет, что на стороне наймодателя или арендодателя выступает именно собственник. Или иное уполномоченное лицо, например, представитель по доверенности. Кстати, доверенность в таком случае должна быть нотариальной. Нотариус проверит и ее: действителен ли документ, какие полномочия в нем изначально были закреплены, нет ли причин для прекращения действия (например, смерть или банкротство доверителя).
Если собственников недвижимости несколько, необходимо заручиться согласием их всех. Это касается и совместно нажитого имущества: распоряжаться купленным в браке жильем должны оба супруга. Если сделку заключает один супруг, то от второго необходимо нотариальное согласие. Нотариус такие детали проверяет, что помогает минимизировать спорные ситуации. Например, когда в квартиру приезжает жена владельца и требует от квартирантов объяснений или выселения. Или пытается признать в суде ваш договор недействительным.
Также нотариус проверит, нет ли у владельца статуса недееспособного или, например, банкрота, что ограничивает его право самостоятельно распоряжаться имуществом. Есть ли разрешение опеки — если собственник несовершеннолетний. Есть ли согласие залогодержателя — если на жилье зарегистрирована ипотека в пользу банка. Проверит, нет ли ограничений и обременений в отношении квартиры. Например, ареста из-за долгов или спора о праве на недвижимость. В таком случае ее нельзя ни продавать, ни сдавать в аренду. Если договор найма заключается в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, все эти нюансы могут остаться за кадром. И позже станут неприятным и неожиданным сюрпризом для нанимателя.
Гарантии для собственника
При нотариально удостоверенном договоре куда проще взыскать долг с квартиранта. Если он отказывается платить или сильно задерживает платеж, владельцу достаточно получить у нотариуса исполнительную надпись и, минуя суд, обратиться в службу судебных приставов для взыскания задолженности. Исполнительная надпись — специальная отметка нотариуса на договоре — для приставов по сути приравнивается к судебному решению. Если же договор найма заключался без нотариуса, то для взыскания задолженности сперва придется доказывать свою правду в суде.
Иногда встречается схема незаконной субаренды. Например, когда съемщик представляется собственником и «пересдает» жилье другим людям. Или же сдает квартиру посуточно, о чем реальный владелец также не знает.
От подобного мошенничества могут спасти регулярные визиты в квартиру и подробный договор. В нем стоит прописать условие, что наниматель не имеет права вести в квартире предпринимательскую деятельность, сдавать ее кому-то за деньги или даже предоставлять в безвозмездное пользование. В случае нарушений это может позволить владельцу в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор и в каких-то случаях потребовать финансового возмещения.
В договор можно включить и важные для собственника отменительные условия. Чаще их используют юридические лица, но и для обычных людей это иногда актуально. Реальный случай: человеку требовался уход после инсульта, поэтому он переехал к родственникам, а свою квартиру на это время сдал, чтобы оплачивать реабилитацию. Отменительным условием было прекращение больничного и снятие группы инвалидности. То есть договор найма прекращал действовать после наступления двух этих событий.
Еще один пример — переезд в квартиру члена семьи наймодателя. Допустим, супруги купили квартиру в другом городе. У них подрастает ребенок, который, возможно, захочет там учиться. Чтобы квартира не простаивала, семья решила ее сдавать. На случай, если ребенок все же захочет поступить именно в этом городе и переедет сюда, в договоре предусматривается «отменительный» пункт: студент сможет въехать без конфликтов со съемщиками.
Что важно учесть в договоре
Как показывает практика, когда неподкованные в юридическом плане люди самостоятельно составляют договор или ориентируются на образцы из интернета, документ получается запутанным, неполным и нечетким по условиям и формулировкам. Все это может повлиять на его исполнение и защиту интересов сторон. Нотариус при удостоверении договора аренды или найма комплексно оценивает законность договоренностей, может подсказать, что необходимо учесть, помогает составить проект договора.
Так, например, помимо сроков действия договора, размера платы за квартиру и порядка ее внесения, стоит прописать, кто и за что отвечает: несет расходы на капитальный и текущий ремонт, оплачивает коммунальные платежи, страховку. Следует предусмотреть и пункты, например, о проживании домашних животных.
Также надо сразу договориться, необходим ли обеспечительный платеж, как и когда он возвращается нанимателю или арендатору. Нотариус может выступать в качестве эскроу-агента и принять обеспечительный платеж, который гарантированно будет возвращен съемщику жилья при расторжении договора в соответствии с теми условиями, которые стороны зафиксировали.
Хорошим вариантом будет описать в договоре или приложениях к нему исходное состояние квартиры с перечислением мебели, оборудования и техники. В одном из случаев нотариус удостоверил договор найма, в котором перечислялось все «содержимое» квартиры, включая морской аквариум. В документе было прописано, что часть арендной платы остается у нанимателя — на покупку конкретного корма рыбам и оплату чистки их жилища.
В договоре можно оговорить и особые условия, если они не противоречат действующему законодательству. Например, что наниматель делает своими силами ремонт, а наймодатель за это снижает ежемесячные платежи на определенный срок. Качество ремонта, его стоимость и различные нюансы можно обговорить в дополнительных соглашениях или приложениях к договору.
Также в договоре может быть предусмотрено, например, условие о том, что на период проживания в квартире наниматель может быть в ней прописан. Договор найма жилого помещения может являться основанием для регистрации по месту жительства или по месту пребывания. При этом стоит помнить, что снятие с регистрационного учета носит заявительный характер. То есть после того, как договор прекратит действие, бывший квартирант должен будет выписаться самостоятельно. Если же он будет уклоняться от этой обязанности, придется снимать его с регистрационного учета через суд.
Важно установить в договоре конкретные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон. А за «несанкционированное» досрочное расторжение можно предусмотреть штрафные санкции. Стоит помнить, что есть и предусмотренные законом случаи, когда договор аренды или найма может быть расторгнут судом раньше срока.
Так, это может произойти по требованию наймодателя или арендодателя в тех случаях, когда наниматель или арендатор существенно нарушает условия договора, использует имущество не по назначению или сильно его ухудшает, более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные сроки или не осуществляет капитальный ремонт, когда этого требуют условия договора или закон.
У арендатора или нанимателя также есть право требовать досрочного прекращения договора. Среди причин: владелец помещения не предоставляет его в пользование второй стороне или создает препятствия для этого, после заключения договора «всплывают» недостатки, которые заранее не оговаривались, не могли быть замечены, а теперь препятствуют пользованию имуществом. Также поводом может стать отказ арендодателя или наймодателя производить капитальный ремонт, который является его ответственностью. Или ситуация, когда по независящим от жильца причинам помещение становится непригодным для использования.
Все эти и другие важные детали сторонам договора может рассказать нотариус. Также важно, что он работает в режиме «одного окна». Не только запрашивает все необходимые документы для проверки чистоты сделки и ее участников, но и самостоятельно отправляет документы на государственную регистрацию. Тут нужно отметить, что, если срок действия договора составляет год или больше, сведения о нем по закону нужно фиксировать в ЕГРН — там появляется отметка о соответствующем обременении.
Если собственник неожиданного продаст жилье, договор найма по-прежнему будет действовать — только уже с новым собственником. Если владелец уйдет из жизни, договор также продолжит действовать. Пока круг наследников не определен, плату можно вносить на депозитный счет нотариуса. Таким образом все обязательства квартиранта будут считаться выполненными, а наследники получат деньги с депозита после оформления свидетельства о праве на наследство.
В целом, если что-то пойдет не так и одной из сторон придется защищать свои интересы в суде, делать это с нотариальным договором будет проще, чем с простым письменным. И уж тем более печать нотариуса надежнее, чем устные договоренности.
Важные нюансы найма загородной недвижимости
Договор найма дачи или загородного дома должен учитывать все те же детали, что и договор найма квартиры. Вместе с тем есть несколько нюансов, касающихся именно загородной недвижимости.
Так, например, съемщику вместе с правом пользования домом передается и право пользования земельным участком. Поэтому в договоре важно указать информацию не только о доме, но и о земле: кадастровый номер, категорию и площадь участка, наличие хозяйственных построек. Стоит оговорить также условия пользования постройками — баней, гаражом, сараем и т.д. Как и условия использования участка: может ли съемщик здесь что-то выращивать или, например, разводить животных.
Фобия большинства собственников загородных домов — пожары. Поэтому в договоре стоит прописать условия страхования недвижимости. Страховые компании зачастую отдают предпочтение именно нотариальным договорам. Помимо найма для личного пользования, иногда стороны заключают нотариальный договор, чтобы дом можно было в коммерческих целях сдавать в субаренду.
Также в случае с загородной недвижимостью может быть актуальна такая конструкция, как аренда с правом выкупа. Кейс из практики: граждане долгое время не могли продать дом с большим участком, и решили сдать его под базу отдыха. В нотариальном договоре стороны прописали множество важных для них условий. И, в частности, что арендатор может построить в этом месте ресторан, а в дальнейшем выкупит недвижимость.
